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Agence immobilière à VILLENEUVE D ASCQ, achat et vente d'appartement, maison, terrain à Lille, Villeneuve d'Ascq et dans la région lilloise
Nous vous proposons dans cette rubrique des informations diverses et variées mais souvent essentielles et malheureusement trop souvent ignorées :

 

Acheter une partie commune

Acheter une partie commune

Acheter un palier ou aménager des combles : voilà un moyen efficace de gagner de la place.

Vous êtes copropriétaire, vous êtes peut-être intéressé par l'achat d'une partie commune afin d'agrandir vos parties privatives. En copropriété, pour acquérir une partie commune, vous devez impérativement obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic

L'essentiel du dossier
- Estimez le prix de la partie commune
- Informer le syndic et le conseil syndical
- Faire voter le rachat de la partie commune en assemblée générale
- Répartir le prix de la vente de la partie commune

Les étapes du rachat d'une partie commune

Convocation d'une assemblée générale. Une assemblée générale doit être tenue et un vote doit intervenir à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Dans une copropriété comprenant vingt personnes, totalisant 1.000 millièmes, la décision, pour être adoptée, devra donc réunir onze copropriétaires (majorité en nombre), représentant au moins 667 millièmes (majorité des voix).

Inscription de la demande à l'ordre du jour. Vous devez demander au syndic d'inscrire la proposition à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. N'oubliez pas d'y joindre les conditions de votre projet : plan, croquis, schéma de la réalisation finale, prix proposé. Si l'achat de la partie commune doit être, comme c'est souvent le cas, accompagné de travaux sur le gros oeuvre de l'immeuble, ces travaux doivent également être autorisés par l'assemblée qui statue cette fois à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce sera le cas, par exemple, si vous devez supprimer un mur porteur pour relier deux pièces.

Important : le syndic va inscrire cette question à l'ordre du jour, et joindre à la convocation le dossier complet comprenant : la création d'un lot supplémentaire, l'affectation des tantièmes, la nouvelle répartition des charges, le nouvel état descriptif de division ainsi que la modification du règlement de copropriété, le prix proposé, les projets de travaux...

Le vote de l'achat de la partie commune lors de l'assemblée générale

Si la conservation de cette partie commune n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision doit être prise à la majorité de l'article 26, c'est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires. En pratique, pour savoir si l'aliénation d'une partie commune porte ou non atteinte à « la destination de l'immeuble », on apprécie selon les particularités de chaque cas. On considère en général que les parties communes ne présentent pas d'utilité pour la collectivité lorsque leur aliénation n'affecte pas les conditions de confort et d'agrément dont jouissent les copropriétaires.
Exemple :si vous souhaitez annexer une partie du palier pour relier votre appartement à un studio que vous venez d'acheter juste en face. Cette partie commune n'a pas d'utilité pour les autres copropriétaires si vous êtes en bout de palier, et que personne n'a jamais besoin, par conséquent, d'y passer, sauf pour se rendre chez vous.

Si, au contraire cette aliénation porte atteinte à la destination de l'immeuble, l'unanimité des copropriétaires est requise.
Exemple : si vous envisagez d'acheter la loge désaffectée de la concierge, ce qui entraîne la suppression définitive de cette loge. La décision sera prise soit à la majorité de l'article 26, soit à l'unanimité selon que la présence d'une concierge est considérée ou non comme nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
À noter : par contre, si la suppression de cette loge avait déjà été décidée auparavant, la question de l'atteinte à la destination de l'immeuble ne se pose plus, et la cession est votée à la majorité de l'article 26.

La modification du règlement de copropriété avec la nouvelle répartition des charges qui découle de la vente est votée à l'unanimité. Néanmoins, lorsque la modification des charges est rendue nécessaire, comme c'est le cas lorsque vous achetez une partie commune, l'assemblée peut décider de modifier les charges à la même majorité que celle utilisée pour la vente de la partie commune.

 


 

A.D.I.L.

Association Départementale d'Information sur le Logement. 
 

A.L.F. : Allocation de logement à caractère familial

Allocation destinée à alléger le coût du loyer pour les locataires du secteur non conventionné ou privé ou dans le cadre d'une accession à la propriété au niveau des mensualités de remboursement du prêt. Cette aide est financée par la sécurité sociale et requiert des conditions de ressources et une situation familiale déterminées.
 

A.N.A.H.

Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat. L'ANAH subventionne les travaux d'amélioration réalisés dans des logements situés dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans, appartenant à des propriétaires privés, donnés en location à titre de résidence principale et assujettis à la taxe additionnelle au droit de bail ou exonérés de celle-ci en raison du montant du loyer.
 

Acquets

Désigne les biens acquis à titre onéreux par les époux pendant le mariage avec l’épargne du ménage.
 

Acompte

Somme versée par l'acquéreur au vendeur. Il est exigé pour concrétiser l'engagement de l'acquéreur. Son montant, entre 5 et 10% du prix d'acquisition, ainsi que ses modalités de versement ou de remboursement obéissent à des règles strictes.
 

Acte authentique de vente

Acte rédigé par un officier ministériel public (notaire, huissier de justice) définissant les droits et les obligations des parties contractantes afin de formaliser la vente immobilière. Par opposition : Acte sous seing privé.
 

Acte de vente

Acte constatant le transfert définitif de propriété entre le vendeur et l'acquéreur. La forme notariée est obligatoire pour les besoins de la publicité foncière. En moyenne, 8 à 9 semaines sont nécessaires entre le compromis de vente et l'acte de vente pour permettre à l'acquéreur d'obtenir son crédit éventuel et au notaire de réunir les documents administratifs nécessaires à l'établissement de l'acte
 

Assurance décès invalidité

Elle garantit la prise en charge des sommes restant dues (en cas de décès ou d'invalidité absolue et définitive) ou le remboursement des échéances (pendant la période d'incapacité ou d'invalidité permanente totale ou partielle).Elle est exigée par l'organisme prêteur pour toute souscription d'un prêt immobilier.
 

Amiante

Tout propriétaire vendeur a l'obligation de rechercher la présence d'amiante, d'en mesurer son stade de dégradation et le cas échéant, de faire effectuer les travaux de désamiantage. La réglementation concerne tous les immeubles à usage d'habitation ou d'activité, en copropriété, aussi bien pour les parties communes que pour les parties privatives. - contrôle de la présence d'amiante dans les flocages : pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1980 - contrôle de la présence d'amiante dans les calorifugeages : pour les immeubles construits avant le 29 juillet 1996 - contrôle de la présence d'amiante dans les faux plafonds : pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 Avant la signature de la vente chez le notaire, il sera demandé au vendeur de fournir le diagnostic "amiante".
 

Annonce

Les petites annonces passées par un agent immobilier doivent être sincères, sous peine de publicité mensongère. Leur coût reste à sa charge exclusive: il ne peut demander aucun remboursement ni participation à son client. L'annonce doit mentionner le montant TTC de la commission mise à la charge de l'acquéreur, si elle n'est pas incluse dans le prix.
 

Bail

Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du code civil. Ils sont aussi appelés « contrat de location ».
 

Bon de visite

Qu'il s'agisse de vente ou de location, l'agent immobilier peut faire signer au candidat (locataire ou acheteur) un bon de visite. C'est un document par lequel le client de l'agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par son intermédiaire.
 

Baux d'habitation - LOI MACRON

LOI MACRON Dispositions relatives aux baux d'habitation: La loi Macron pour le croissance et l'activité impacte les baux d'habitation (location vide ou meublée) dès le 8 août et retouche la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi "Alur". Tous les locataires d'un logement loué vide situé en zone tendue peuvent bénéficier d'un préavis réduit à un mois, quelle que soit la date de signature de leur bail, avant ou après la loi Alur. Délai de rétractation: Le délai de rétractation qui bénéficie aux particuliers qui achètent un logement est porté de sept à dix jours. Détecteurs de fumée: L'installation, avant le 8 mars 2015, de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) normalisés dans tous les lieux d'habitation a été rendue obligatoire par la loi du 9 mars 2010. Un délai supplémentaire a été accordé par la loi Macron. L'obligation est ainsi réputée satisfaite si les bailleurs ont signé un contrat d'achat des détecteurs au plus tard au 8 mars 2015 et à la condition que les équipements soient effectivemlent installés avant le 1er janvier 2016.

 

Contenu du règlement de copropriété

Contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de la copropriété et fixe les droits et les obligations des copropriétaires et de manière générale de tous les habitants de la copropriété.

Le règlement de copropriété doit préciser quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives, sans rien laisser dans l'ombre. Il fixe le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots que comporte l'immeuble. Il indique également à quel usage est destiné chaque lot.

Les parties privatives et les parties communes

Un immeuble collectif est constitué de parties privatives (les logements, caves, parkings...) qui appartiennent en propre à chacun des copropriétaires, et de parties communes (hall d'entrée, escalier, ascenseurs, paliers...) dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires.

Chaque partie privative constitue un lot et comporte un numéro qui permet de l'identifier. La description complète de l'immeuble et sa répartition en lots sont soit inscrites dans un « état descriptif de division » en annexe du règlement de copropriété, soit directement intégrées au sein du règlement. C'est lui qui attribue un numéro à chaque lot et le situe dans l'immeuble : à quel l'étage, quelle porte...

A noter : un même propriétaire est souvent propriétaire de plusieurs lots. C'est le cas s'il possède à la fois un logement, une cave et un parking dans un immeuble. Chacun de ses trois lots comporte un numéro bien distinct.

Les tantièmes de copropriété

A chacun des lots de l'immeuble est rattachée une quote-part de parties communes représentée par des millièmes de copropriété. Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire d'une quote-part des parties communes. Il est redevable des charges et travaux portant sur les parties communes en fonction de ses tantièmes, le plus souvent désignés comme des « millièmes » de copropriété.

L'usage des lots

Le règlement de copropriété indique à quel usage est destiné chaque lot. Certains lots peuvent être exclusivement affectés à l'habitation, d'autres à l'exercice d'un commerce ou encore à l'usage de garage, de cave, d'entrepôt, etc.

A noter : si une copie du règlement de copropriété doit être remise à chaque nouveau copropriétaire, le copropriétaire bailleur doit pour sa part en remettre une copie au locataire.

 


 

Comment individualiser vos consommations en copropriété ?

Comment individualiser vos consommations en copropriété ?

Payer l'eau et le chauffage au prorata de ses tantièmes de copropriété est souvent une source de conflits. Mieux vaut ne payer que ses consommations réelles, cela évite les contestations et les assemblées de copropriété houleuses...

L'individualisation des charges de chauffage et d'eau permet de sensibiliser les résidents à leur consommation.

Vous êtes célibataire et habitez un trois pièces, votre voisin habite également un trois pièces et a un enfant… mais vos factures d'eau sont équivalentes ! Pour le chauffage, la problématique est identique. Une anomalie que seul un compteur individuel parviendra à résoudre.

Comment ne payer que sa consommation réelle alors ? Au cœur du débat : le mode de répartition des consommations d'eau et d'énergie de la copropriété. L'individualisation des charges contribue fortement à améliorer l'équité entre les occupants, les responsabiliser sur le montant de leur facture, réduire les dérives de consommations. Et finalement, c'est une bonne façon d'apaiser les tensions entre copropriétaires….

 Les compteurs d'eau

Les consommations d'eau sont souvent la cause de conflit sentre copropriétaires. Le volume d’eau consommé dépend principalement du nombre d'occupants dans l’appartement, des habitudes de consommation (un bain nécessite de 150 à 200 litres et une douche seulement 30 à 80 litres, de la présence de fuites d'eau non réparées (un goutte à goutte représente 5 à 15 litres par heure et un filet d’eau gaspille de 30 à 60 litres par heure).

L'installation d'un compteur permet de ne payer que ce que l'on a réellement consommé.

 Deux modes de calcul des consommations d'eau

Il existe deux méthodes pour évaluer les consommations d'eau.

La première méthode consiste à répartir la consommation en fonction de la surface occupée par chaque copropriétaire. C'est la répartition dite aux tantièmes. Seul problème, c'est la surface qui est prise en compte. Elle peut être pondérée par le nombre de personnes dans le foyer. Mais c'est une cote mal taillée. Alors par souci d'équité, de nombreuses copropriétés optent pour l'individualisation des consommations. Dans ce cas deux solutions techniques coexistent.

La première option consiste à poser dans tous les logements des compteurs divisionnaires. Le syndic pourra ainsi facturer à chacun sa consommation d'eau. L'addition des compteurs divisionnaire devant correspondre peu ou prou au compteur général.

Enfin, troisième possibilité prévue par l'article 93 de la loi SRU du 13.12.00, les copropriétés peuvent individualiser leur contrat de fourniture d'eau. Les copropriétaires sont alors directement abonnés au service de l'eau de leur commune, comme pour l'électricité ou le téléphone. Une télérelève comptabilise au litre près la consommation.

Marche à suivre pour une individualisation des consommations

Si le règlement de copropriété prévoyait la répartition des charges d'eau en fonction des tantièmes et si les copropriétaires souhaitent une individualisation des consommations, il faut modifier le règlement de copropriété. Une fois l'individualisation adoptée, le syndic fera procéder à l'installation des compteurs d'eau dans chacun des logements par une société.

La copropriété peut soit acheter les compteurs (entre 60 et 130 € suivant les modèles), soit les louer pour une durée de 5 à 10 ans. Avec un contrat de location de 10 ans, l'abonnement reviendra de 15 à 30 € par an et par compteur suivant le modèle. L'abonnement comprend également le relevé (en général semestriel) et la maintenance.

 


 

Changer de syndic de copropriété

Changer de syndic de copropriété

Vous n'êtes plus satisfait des services de votre syndic de copropriété. Vous souhaitez en changer. C'est possible. A condition de respecter certaines règles.

Chaque copropriété est gérée par un syndic, le plus souvent professionnel. Désigné par les copropriétaires, il est le mandataire du syndicat des copropriétaires chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, de faire respecter le règlement de copropriété, d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, et de représenter le syndicat.

On reproche parfois aux syndics leur manque de dynamisme ou le prix de leurs honoraires. Si vous souhaitez vous séparer de votre syndic, assurez-vous que la majorité des copropriétaires entend effectivement en changer.

Préparez la séparation

Pour vous en convaincre, faites un rapide sondage. Si telle est la tendance, préparez la succession. Contactez plusieurs syndics (la loi ALUR impose désormais la mise en concurrence de plusieurs syndics avant sa désignation). et comparez leurs tarifs en fonction de leurs prestations. Les critères à prendre en compte :

·         le sérieux. Renseignez-vous auprès des copropriétés qu'il gère déjà. Le taux de satisfaction est un signe. S'il s'occupe de nombreux immeubles, il risque d'être moins disponible.

·         les prestations. Vérifiez l'étendue des prestations proposées dans le contrat. Voyez ce qu'il apporte en plus par rapport aux obligations légales.

·         les honoraires. Ils sont libres et négociables. A vous de jouer car une fois acceptés, ils le sont pour toute la durée du mandat. Ils se décomposent en deux volets : les prestations courantes (tarification annuelle et forfaitaire selon le nombre de lots) et les tâches particulières (celles qui n'entrent pas dans la gestion courante). Il appartient aux conseillers syndicaux d'examiner en profondeur et de comparer les contrats.  Sachez que désormais, les honoraires peuvent aussi être renégociés lors du renouvellement du mandat de votre syndic.

Pour changer de syndic, deux solutions. Soit vous attendez l'expiration du mandat et l'assemblée générale de copropriété vote contre son renouvellement. Soit vous décidez de le révoquer sur le champ.


 

Copropriété : les compteurs de chauffage

Copropriété : les compteurs de chauffage

Le tout récent décret 2016-710 du 30 mai 2016 et l’arrêté du 27 août 2012 modifié le 30 mai 2016 ont pour objet d’étendre l’obligation d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles équipés de chauffage collectif. Environ 4 millions d'appartements vont devoir être équipés d'un appareil de mesure pour déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque occupant et permettre ainsi une individualisation des frais de chauffage collectif.

« Les Français sont très majoritairement favorables à cette mesure (plus de 90% selon un sondage OpinionWay de janvier 2016) », indique Laurent Sireix, président du comité prestataire du Syndicat de la Mesure. « Chacun va payer sa facture de chauffage en fonction de sa consommation réelle, il s’agit donc d’une mesure équitable et qui permet de faire de vraies économies, tout en responsabilisant l’occupant dans son comportement. »

Les Français, dans leur grande majorité, plébiscitent l'individualisation des consommations d'eau et de chauffage.

Individualisation des frais de chauffage : que dit l'arrêté ? 

Le décret concernant l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs a été publié le 31 mai 2016. Il prévoit l’installation de compteurs pour chaque logement afin de permettre un calcul des factures en fonction de la consommation réelle des appartements. La mesure repose sur l’article 26 de la loi de transition énergétique et est entrée en vigueur le 1er juin.

L’échéance est fixée au 31 mars 2017 pour les immeubles dépassant un seuil de consommation fixé à 150 kWh/m2 de surface habitable par an (Shab/an). Si la consommation en chauffage de l'immeuble est comprise entre 120 kWh/m2SHAB/an et 150 kWh/ m2SHAB/an, la date de mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2017. Enfin si la consommation en chauffage de l'immeuble est inférieure à 120 kWh/m2SHAB/an, la date de mise en service peut avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2019.

Les textes prévoient que le syndic devra envoyer chaque année à chaque copropriétaire le relevé de la consommation d’énergie de son logement. Les propriétaires bailleurs devront communiquer ces consommations à leurs locataires.

Consommation individuelle de chauffage : solutions techniques

Il existe plusieurs moyens de mesurer la consommation individuelle de chauffage. C'est uniquement la configuration de l'immeuble qui détermine le type d'appareil de mesure.

Dans 90% des immeubles, le chauffage est distribué par colonnes verticales alimentant une pièce à chaque étage. Les logements peuvent être desservis par une ou plusieurs colonnes. Dans cette configuration, il convient donc d’installer un répartiteur sur chaque radiateur de chaque appartement. Ce sont de petits boîtiers placés sur chaque radiateur. Ils sont dotés d’une ou de deux sondes, la première mesurant la température du radiateur et la seconde mesurant la température d’ambiance. Ces températures déterminent une puissance annuelle et leur somme permet d’évaluer l’utilisation que l’on fait de ces radiateurs.

Dans les 10% des immeubles restants, majoritairement des constructions récentes, c’est une boucle horizontale de chauffage qui alimente tous les radiateurs d’un même logement. Avec cette distribution de chauffage, il est possible de poser un compteur d’énergie thermique en gaine palière, l’entrée et la sortie de boucle étant à proximité l’une de l’autre. Cet appareil calcule l’énergie thermique consommée à partir du volume d’eau qui circule dans une installation et de la différence de température de cette eau mesurée entre la canalisation d’entrée et la canalisation de sortie.

Le relevé de compteur

Les nouvelles technologies ne nécessitent plus la présence d'une personne pour le relevé des compteurs. Pour le confort des résidents, le relevé des répartiteurs ou des compteurs d’énergie thermique est effectué sans pénétrer dans les logements. Deux technologies cohabitent.

En mode radio relevé, le module radio du compteur ou répartiteur enregistre un index relevé tous les 15 jours. Le technicien releveur se présente dans l’immeuble et réceptionne sur terminal portable les données mémorisées sur les appareils de mesure. La lecture est réalisée du palier ou de l’extérieur de la résidence. Le relevé de fin de période est effectué à une date fixe commune à tous les appareils par exemple le 31 décembre ou à la date d’arrêté comptable.

Le télérelevé est un système radio classique complété d’un réseau fixe de lecture. Les données des compteurs sont directement transférées vers un centre de gestion via des collecteurs placés sur l’immeuble. Le télérelevé s’effectue de manière automatisée à des fréquences choisies. Il devient facile de surveiller les variations de consommations et de détecter les aberrations.

Les consommations d’énergie sont ensuite facturées aux occupants au prorata de leurs dépenses réelles. La répartition est calculée sur la base des unités de consommations relevées sur les répartiteurs ou les kWh enregistrés sur les compteurs d’énergie. La répartition des frais de chauffage coûte moins de 4 € par mois pour un appartement de taille moyenne (70 m2). Il permet un gain de 20% en moyenne sur la facture (soit 170 € en moyenne pour 850 € de charges annuelles de chauffage). Pour réduire leur coût, les appareils de mesure peuvent bénéficier du crédit d’impôt transition énergétique à 30%.

 


 

Comment l'assemblée générale prend-elle ses décisions depuis la loi ALUR ?

Comment l'assemblée générale prend-elle ses décisions depuis la loi ALUR ?

Dans toute copropriété, une assemblée générale doit être réunie au moins une fois par an. Tous les copropriétaires doivent être convoqués et sont à l'occasion de cette réunion invités à débattre et à voter sur les questions inscrites à l'ordre du jour.

 Comment l'assemblée générale prend-elle ses décisions depuis la loi ALUR ?

Dans toute copropriété, une assemblée générale doit être réunie au moins une fois par an. Tous les copropriétaires doivent être convoqués et sont à l'occasion de cette réunion invités à débattre et à voter sur les questions inscrites à l'ordre du jour.

Etre copropriétaire, c'est être propriétaire d'une ou plusieurs parties privatives et d'une quote-part de parties communes d'un immeuble dans lequel d'autres personnes sont également propriétaires.

Pour qu'un tel système fonctionne, des intervenants ont été créés par la loi du 10 juillet 1965. C'est ainsi que le syndic, l'assemblée générale et le conseil syndical interagissent pour assurer la gestion cohérente de votre immeuble. Penchons-nous sur un organe essentiel, «  l'assemblée générale  ».

Chaque année, tous les copropriétaires se réunissent au cours d'une réunion  : l'assemblée générale. Chaque copropriétaire est invité à y participer afin de voter les questions qui sont inscrites à l'ordre du jour. La majorité requise pour voter les décisions est fonction de l'importance des sujets sur lesquelles l'assemblée doit se prononcer.

Les copropriétaires qui votent contre une décision ou qui sont absents et non représentés bénéficient d'un recours. Ils peuvent agir en justice et demander la nullité d'une décision prise par l'assemblée lorsqu'ils estiment qu'elle est entachée d'une irrégularité, ou encore s'il s'agit d'une décision de travaux d'amélioration qui apparaît comme somptuaire.

 


 

Comprendre le règlement de copropriété

Comprendre le règlement de copropriété

C'est au moment où l'on achète ou reçoit un logement (ou tout autre bien immobilier situé dans un immeuble collectif) que l'ancien propriétaire transmet au nouveau propriétaire le règlement de copropriété. Cet outil est indispensable car il permet à chaque copropriétaire de connaître sa quote-part dans la répartition des charges. Il fixe également les règles de fonctionnement de la copropriété.

Si vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier, le vendeur va vous présenter un certain nombre de documents avant la vente afin de vous informer sur différents points.

Avec la loi Alur, le vendeur devra désormais indiquer dans son annonce de vente si le bien fait partie d'une copropriété, le nombre de lots de sa copropriété, le montant annuel des charges. Les annonces devront également préciser si la copropriété est en difficulté financière. La liste des documents à fournir à l'acquéreur avant la vente se trouve enrichie de nouveaux documents.

Dans les immeubles collectifs, en plus du dossier de diagnostics techniques qui informe l'acheteur sur l'état du bien vendu, en indiquant, par exemple, la performance énergétique et la classe énergie dans laquelle il se situe, le vendeur va également fournir des documents sur l'immeuble.

En particulier, il présente à l'acheteur le dernier procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont voté d'éventuels travaux. Il lui présente également le règlement de copropriété. L'acheteur peut ainsi situer le bien qu'il convoite dans son contexte collectif, et connaître l'usage qu'il peut faire du bien convoité.

C'est ensuite lors de la vente devant notaire que celui-ci remet à l'acheteur, en même temps que son titre de propriété, différentes annexes, dont le règlement de copropriété.

A noter : c'est quelques mois après la vente que l'acheteur reçoit son titre de propriété et ses annexes, le temps que le notaire effectue les différentes formalités après la vente.

 


 

Cadastre

Le cadastre est un document établi au niveau des communes qui recense toutes les propriétés foncières et qui fixe leur valeur locative servant de base aux impôts locaux. Chaque mairie dispose d'un service de cadastre qui met ce document à disposition de chacun. La consultation des documents cadastraux en mairie est gratuite, seule la demande d'un extrait cadastral peut être facturée.
 

Carte professionnelle

L'activité de transaction immobilière est strictement réglementée par la loi Hoguet depuis 1970. Au-delà des obligations de moralité, l'agent doit justifier d'une aptitude professionnelle - diplômes ou expérience - d'une assurance en responsabilité civile et d'une garantie financière pour les fonds détenus. S'il répond à toutes ces conditions, la préfecture lui délivre une carte professionnelle qui vaut autorisation d'exercer. Cette carte est renouvelée tous les 10 ans après contrôle par les pouvoirs publics.
 

Co-emprunteur

Personne qui signe le contrat de prêt avec l'emprunteur. Les co-emprunteurs sont tenus solidairement au paiement du crédit au même titre que l'emprunteur principal.
 

Compromis de vente

Le compromis de vente, que l'on appelle aussi parfois "promesse synallagmatique de vente" est un contrat préparatoire à une vente définitive. Pour autant, le vendeur et l'acheteur s'engagent déjà chacun, fermement et définitivement. Le transfert de propriété et le paiement sont simplement reportés à une date ultérieure. La vente est pour ainsi dire conclue mais elle ne produira ses effets que tardivement.
 

Conditions suspensives

Les clauses suspensives, dans un compromis de vente ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d'un événement futur et incertain. Ainsi, si l'événement se réalise, la vente pourra se faire ; s'il ne se réalise pas, la promesse ou le compromis de vente sera annulé - et son bénéficiaire récupérera les sommes qu'il a versées. Un avant-contrat ou compromis de vente est généralement assorti de la condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur. En vertu de ce principe de liberté contractuelle, dès lors que le vendeur et l'acquéreur sont d'accord, une grande diversité de conditions suspensives peut figurer dans l'avant-contrat (par exemple, la revente préalable par le bénéficiaire d'une promesse de son précédent logement).
 

C.O.S. : Coefficient d'occupation des sols

Coefficient qui détermine pour chaque nature de construction la densité de construction autorisée. C'est le P.O.S.(plan d'occupation des sols) qui détermine le C.O.S. de chaque zone d'une commune.
 

Crédit revente

Crédit à taux fixe, d'une durée souvent limitée à 2 ans, qui permet d'acquérir un bien immobilier sans attendre la revente d'un autre bien dont le prix doit servir à financer, au moins partiellement, le nouvel achat. Son montant correspond en général à 80% de l'estimation de la valeur du bien à revendre. Son taux est le plus souvent analogue à celui pratiqué pour des crédits à durée assez courte. Son remboursement se fait selon 2 modalités : Soit un versement en une seule fois à la fin du crédit, du capital emprunté et des intérêts, soit un paiement régulier des intérêts pendant la durée du crédit, le capital étant remboursé à son terme après la vente du bien.
 

Démembrement de propriété

Action de détacher certains éléments du droit de propriété pour le transférer à une autre personne que son titulaire (par exemple : constitution d'usufruit).
 

Droits de mutation

Droits et taxes fiscales perçus par le notaire pour le compte de l'état et des collectivités locales lors de la signature d'une vente d'un immeuble ancien. Ces droits sont calculés sur le prix de vente du bien.
 

Et pourquoi ne pas choisir un syndic bénévole ?

Et pourquoi ne pas choisir un syndic bénévole ?

Le syndic bénévole est élu dans les mêmes conditions qu'un syndic professionnel et a les mêmes obligations.

Toutefois, il n'est pas obligé d'avoir une carte professionnelle, de justifier d'une formation ou d'une expérience particulière, d'une garantie financière ou d'une assurance de responsabilité civile. La prudence recommanderait néanmoins qu'il souscrive une assurance.

Néanmoins, il lui est fortement conseillé de contracter une assurance et d'avoir certaines compétences techniques, juridiques et comptables ainsi qu'une grande disponibilité.

La loi exige que la personne soit propriétaire d'au moins un lot ou d'une fraction de lot dans la copropriété pour pouvoir en assurer la gestion.

La rémunération

Le syndic bénévole représente en principe pour la copropriété une économie d'honoraires car il ne perçoit généralement pas de rémunération.

Bien qu'il ait la possibilité de toucher des appointements, le plus souvent, il exerce sa fonction gratuitement, et demande juste le remboursement de ses frais (téléphone, courrier, photocopies...). S'il se fait rémunérer, les modalités de sa rémunération doivent être précisées dans son contrat.

Il est probable qu'un syndic non professionnel ait plus souvent besoin de conseils de professionnels qu'un syndic bénévole. La consultation de ces professionnels peut représenter un certain coût.

La gestion

La gestion d'une copropriété n'est pas une chose simple. Il faut réunir et tenir les assemblées générales, commander les devis, surveiller les travaux, s'occuper du personnel, établir une comptabilité, procéder aux appels de fonds, etc. et avec cela affronter les éventuelles critiques !

Conseil : pour assumer toutes ses fonctions, le syndic non professionnel doit avoir une certaine disponibilité et réunir des qualités de diplomatie, d'organisation et parfois d'autorité !

Si le syndic bénévole remplit sa tâche avec tout le sérieux requis, les avantages sont nombreux, outre l'économie réalisée :

·         d'une part, souvent plus d'implication pour l'entretien et la mise en valeur de l'immeuble qu'un syndic professionnel ;

·         d'autre part, un suivi très attentif des travaux ou encore des dépenses d'énergie, d'eau, de chauffage, de jardinage, etc.

Exercer les missions de syndic demande du temps et des compétences. C'est la raison pour laquelle on ne rencontre habituellement les syndics « bénévoles » que dans les petites copropriétés n'excédant guère une dizaine d'appartements.

 


 

Frais de mainlevée

Ils ne sont pas financés par l'organisme prêteur. Ils représentent donc une partie de l'apport personnel. Ils recouvrent des frais de 3 natures : les honoraires de rédaction d'acte qui représentent la vraie rémunération du notaire, les droits et taxes dus à l'occasion de toute transaction immobilière et les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l'Etude qui sont nécessaires pour la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèques, géomètre).
 

Frais de notaire

Ils ne sont pas financés par l'organisme prêteur. Ils représentent donc une partie de l'apport personnel. Ils recouvrent des frais de 3 natures : les honoraires de rédaction d'acte qui représentent la vraie rémunération du notaire, les droits et taxes dus à l'occasion de toute transaction immobilière et les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l'Etude qui sont nécessaires pour la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèques, géomètre).
 

Garantie décennale

Souscrite obligatoirement par les entrepreneurs de construction (ainsi que par les architectes et bureaux d'études), elle garantit le propriétaire pendant dix ans à compter de la réception de la maison pour tous les dommages dus à des malfaçons du gros oeuvre et affectant sa solidité ou la rendant impropre à sa destination.
 

Géothermie

C'est une énergie provenant de l'exploitation de la chaleur du sous-sol. Un forage permet de récupérer l'eau chaude souterraine qui va servir principalement au chauffage urbain, au thermalisme et à la production d'électricité.
 

Gérer la passation de pouvoir

Gérer la passation de pouvoir

L'ancien syndic doit transmettre au successeur toutes les pièces administratives et comptables nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Depuis 1985, cette passation est réglementée (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965).

·         Dans le mois qui suit la décision, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles ainsi que l'ensemble des documents et archives du syndicat doivent être communiqués au nouveau syndic.

·         Puis il bénéficie de deux mois supplémentaires pour verser à son successeur le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, ainsi que l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

Rétention de documents par l'ancien syndic : que faire ?

Certains syndics peuvent faire la sourde oreille face aux relances du nouveau gestionnaire. Or la communication des documents est une obligation.

Si les pièces ne sont pas transmises dans les délais légaux, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical doit adresser une lettre de mise en demeure par voie recommandée.

Si au bout de quelques jours, il n'y a toujours aucune réaction de sa part, les mêmes personnes peuvent saisir le président du tribunal de grande instance en référé pour obtenir sous astreinte les documents et les fonds. La procédure est rapide et l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire.

 


 

Honoraires

Les honoraires des agents immobiliers sont libres depuis onze ans et varient entre 4 et 10 % du montant de la vente, selon le montant du prix de vente. Cependant dans certains cas, ces honoraires peuvent être calculés selon un forfait qui découle de plusieurs paramètres, à savoir le prix lui même, la situation géographique, la retrocession d'un mandat à d'autres intermédiaires (collaboration inter agences), etc... Il n'existe donc pas de tarif officiel. L'agence a toutefois l'obligation d'afficher son barème d'honoraires d'une manière visible pour la clientèle.
 

Hypothèque

Sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Elle lui permet de saisir et faire vendre l'immeuble hypothéqué si l'emprunteur se trouve dans l'incapacité de rembourser les sommes dues. La constitution de l'hypothèque fait l'objet d'un acte authentique devant le notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien.
 

Jouissance

Droit d'user d'un bien.
 

Loi Besson

Le dispositif Besson vous permet d'investir dans l'immobilier (neuf ou ancien) à but locatif en bénéficiant de réels avantages fiscaux. L'une de ses grandes particularités est d'avoir une durée de vie illimitée. Pour prétendre au bénéfice de ce dispositif entré en vigueur depuis le 1er janvier 1999, l'acheteur doit s'engager par convention avec l'Etat à louer le logement en respectant certaines obligations (statut du « Bailleur Conventionné »)
 

Loi Carrez

Votée en décembre 1996 et applicable depuis juin 1997, la loi Carrez a pour but de protéger les acquéreurs de lots en copropriété. Ainsi, toute promesse de vente doit indiquer la superficie du bien sous peine de nullité. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut prétendre à une réduction de prix, calculée au prorata du nombre de m_ manquants. Ce qui rentre dans le calcul de la surface : - surface des pièces fermées et couvertes dont la hauteur sous plafond est à 1,80 m Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface : - hauteur < à 1,80 m - cave, parking, balcon, terrasse - escalier intérieur - avancée de fenêtre, embrasure de porte La loi n'impose pas de faire appel à un professionnel, mais pour éviter les problèmes et poursuites judiciaires, il est donc conseillé de contacter un géomètre.
 

Loi Malraux

La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt. La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi "aménagement") met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine. Les travaux de restauration immobilière accomplis dans un secteur dit "sauvegardé" sont soumis à une autorisation, qu'ils concernent l'intérieur ou l'extérieur d'un bâtiment. Le dispositif permet aux propriétaires d'immeubles anciens ayant fait l'objet d'une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restaurations réalisés.
 

Loi Neiertz

Dans le cadre du surendettement des familles, la loi Neiertz regroupe 3 objectifs : développer la prévention du surendettement, organiser une procédure de règlement des problèmes liés au surendettement des familles et responsabiliser davantage les prêteurs et les emprunteurs (cette loi s'applique uniquement pour les personnes physiques).
 

Loi Périssol

C'est le deuxième des grands dispositifs d'aide fiscale à l'investissement locatif instauré en 1996 pour les logements neufs acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et destinés à la location (ainsi que pour la même période les logements réhabilités soumis à la TVA et les locaux transformés en habitation). Il a été remplacé par le dispositif de la loi Besson. Il créait une possibilité d'amortissement de 80% de la valeur de l'acquisition à raison de 10% par an pendant 4 an puis 2% pendant 20 ans, ainsi qu'une augmentation de 70.000 à 100.000 francs du plafond pour le report (autorisé en 1993) des déficits fonciers sur le revenu global. Par contre, ces investissements donnent doit à un taux minoré (6% au lieu de 14%) de déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, et ce de façon définitive, même après la période d'amortissement.
 

Loi Pons

Il s'agit d'un régime de défiscalisation. Cette loi s'adresse à des particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier neuf, à but locatif (minimum 6 ans), dans les DOM-TOM. L'investissement permet de réaliser une économie d'impôts totale de 45 % du prix d'acquisition. Les secteurs éligibles sont les suivants : Industrie, pêche, hôtellerie, tourisme, énergies nouvelles, agriculture, bâtiment et travaux publics, transports, artisanat, maintenance au profit d'activités industrielles, production et diffusion audiovisuelles et cinématographiques ou réalisant des investissements nécessaires à l'exploitation d'une concession de service public local à caractère industriel ou commercial. Ce type d'investissement s'adresse à des foyers fiscaux dont la tranche supérieure de l'impôt avoisine 50 % et plus.
 

Loi Scrivener

La loi dite « Loi Scrivener », n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s'applique à tous les prêts concernant l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, l'achat de terrains à construire, les travaux de rénovation, ou construction. Peu importe le but de l'opération, habitation ou investissement.
 

Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain)

Loi du 13 décembre 2000, qui instaure un délai de rétractation de 7 jours ( art 271-1 nouveau code de la construction et de l'habitation) pour l'acheteur à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le compromis de vente. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée A.R ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
 

La convocation à l'assemblée générale

La convocation à l'assemblée générale

La convocation à l'assemblée générale

Habituellement, c'est le syndic qui se charge de la convocation. Mais dans certaines circonstances, le conseil syndical ou même un copropriétaire peut s'en charger. La convocation doit être faite selon une certaine procédure.

Qui convoque l'assemblée générale de copropriété ?

Convocation de l'assemblée par le syndic

Le syndic convoque les copropriétaires à une assemblée générale au moins une fois par an. En dehors de cette assemblée obligatoire, le syndic peut convoquer les copropriétaires chaque fois qu'il le juge utile pour la bonne administration de l'immeuble.

Convocation de l'assemblée par le conseil syndical ou par les copropriétaires

• • Le conseil syndical ou encore un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires peuvent demander la tenue d'une assemblée générale s'ils le souhaitent.

• • Lorsqu'il n'existe pas de conseil syndical (bien que cet organe soit en principe obligatoire), tout copropriétaire peut alors prendre l'initiative de convoquer l'assemblée.

La demande doit alors être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le syndic tarde trop à envoyer les convocations, une mise en demeure lui est adressée. Le syndic dispose alors de 8 jours pour convoquer l'assemblée. S'il n'obtempère pas, le président du conseil ou à défaut tout copropriétaire peut alors la provoquer.

• Comment convoquer l'assemblée générale de copropriété ?

La convocation à l'assemblée générale de copropriété doit être notifiée par écrit au dernier domicile des copropriétaires, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par remise en mains propres contre récépissé ou émargement, ou également par télécopie avec récépissé.

• Quel est le délai de convocation de l'assemblée ?

Le délai est fixé à 21 jours avant la tenue de l'assemblée générale.

Si la convocation est faite par la poste ou par télécopie, le point de départ de ce délai est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire ou le lendemain du jour de la réception par télécopie par le destinataire.

Attention : la loi Alur prévoit que les convocations pourront être envoyées par e-mail. Nous sommes dans l'attente du décret.

Si la convocation est faite par émargement, le délai court à compter de la date de l'émargement.

• Que contient la convocation à l'assemblée générale de copropriété ?

La convocation indique évidemment le jour, l'heure et le lieu de l'assemblée générale. Elle contient impérativement l'ordre du jour, et, en annexe, certains documents nécessaires au vote. La loi fixe en effet une liste de documents qui sont à adresser en même temps que la convocation à chacun des copropriétaires, en fonction des décisions portées à l'ordre du jour.

Parmi les documents que le syndic doit joindre à la convocation, pour permettre le vote des décisions, il a par exemple le projet de budget avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté pour permettre le vote du budget prévisionnel, ou encore le projet de contrat de syndic à la convocation à chaque fois que l'assemblée est chargée d'élire un nouveau syndic ou de réélire le syndic en place...


 

Le diagnostic plomb dans les parties communes

Le diagnostic plomb dans les parties communes

Utilisé dans les peintures jusqu'à la première moitié du 20e siècle, le plomb, une fois inhalé ou ingéré, peut provoquer une intoxication, voire une maladie grave, le saturnisme. La loi a donc imposé le repérage et le confinement de ce matériau.

Le repérage

Pour les immeubles affectés en tout ou partie à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) a dû être établi, par un diagnostiqueur certifié, sur les parties communes de l'immeuble au plus tard le 12 août 2008. Tous les immeubles concernés doivent donc aujourd'hui avoir été expertisés.

Le repérage ne porte que sur les revêtements (peintures essentiellement) : les canalisations ne sont donc aucunement concernées !

Les travaux

Si le CREP révèle la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil légal, le syndic doit en avertir les copropriétaires et des travaux doivent être effectués pour supprimer le risque d'exposition au plomb (travaux votés à la majorité de l'article 25). Comment ? En garantissant la bonne tenue des revêtements ou en les recouvrant.

A défaut de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires) peut voir sa responsabilité civile mais aussi pénale mise en jeu.

Consultation du CREP

Tout copropriétaire et tout candidat acquéreur peut prendre connaissance du CREP et des éventuels travaux qui en ont découlé en consultant le carnet d'entretien (voir ci-dessous).

 


 

Le diagnostic technique de l'immeuble à mettre en copropriété

Le diagnostic technique de l'immeuble à mettre en copropriété

Pour diviser en lots un bâtiment de plus de quinze ans et le mettre en copropriété, un diagnostic doit toujours être préalablement établi : le diagnostic technique.

L'établissement du diagnostic technique

La loi impose l'établissement d'un diagnostic technique dès lors qu'un bien immobilier de plus de quinze ans est mis en copropriété (article L 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Il est réalisé par un diagnostiqueur, à la demande du propriétaire du bien, en amont de la création de la copropriété.

Ce diagnostic est donc obligatoire dès lors que le propriétaire unique d'un bâtiment décide de diviser celui-ci en plusieurs lots et de les mettre en vente. Dans cette hypothèse, dès la première vente, le bâtiment comprend deux lots et deux copropriétaires et se voit soumis au statut de la copropriété.

Le contenu du diagnostic technique

Le diagnostic technique dresse le constat de l'état apparent de la solidité du clos (murs, huisseries) et du couvert (toiture) et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que les équipements communs et de sécurité. En pratique, il s'agit d'une sorte d'audit, d'état des lieux du bâtiment, réalisé par un constat visuel et sans moyens spéciaux d'investigations.

A titre d'exemple, peuvent ainsi être mentionnés dans un diagnostic technique :

·         des éléments « positifs » tels que :

·         la présence de portes palières « coupe feu » ;

·         l'absence de désordre apparents des façades et planchers.

·         des éléments « négatifs » tels que :

·         les épaufrures du béton et la corrosion de son armature métal ;

·         le mauvais écoulement du toit et les infiltrations qui en découlent ;

·         l'humidité des sous-sols ;

·         le manque d'étanchéité des fenêtres.

Le diagnostic technique n'a ni pour but de déterminer la cause des éventuels désordres ni de prescrire des travaux. Il permet toutefois d'appréhender l'état général de l'immeuble et de déterminer les travaux qui pourraient être nécessaires à l'avenir. Cela est bien utile pour éviter que les désordres ne s'aggravent et anticiper ses charges de copropriété !

La consultation du diagnostic technique

Si le syndic n'est donc pas à l'initiative de l'établissement du diagnostic technique, il en est ensuite le détenteur.

Ce document est impérativement porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle vente réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Au-delà des trois ans de sa réalisation, le diagnostic technique n'est pas obligatoirement fourni lors d'une vente. Toutefois, il peut être consulté par tout candidat acquéreur qui en fait la demande : ceci est bien évidemment fortement recommandé. Pour cela, il suffit d'en demander copie auprès du vendeur.


 

Le ravalement d'immeuble : qui décide ? Qui paie ?

Le ravalement d'immeuble : qui décide ? Qui paie ?

Impossible d'échapper au ravalement. Il en va de l'intérêt de l'immeuble en assurant sa conservation et de l'intérêt de la collectivité en garantissant le maintien d'un environnement urbain de qualité. Pour ces raisons, la mise en oeuvre d'un ravalement volontaire ou imposé répond à de strictes règles d'autorisations.

Pollution, intempéries ou simple usure du temps, un bâtiment subit au cours de sa vie de multiples agressions et vieillit. Surtout en milieu urbain, soumis à une forte pollution. Sa façade, c'est son épiderme. Elle protège et elle isole. Elle s'encrasse, se fissure et vieillit aussi. Comme notre peau elle doit être nettoyée et entretenue régulièrement. Au-delà de l'obligation légale du Code de la construction et de l'habitation, cet entretien périodique permet à l'immeuble de conserver un état sanitaire durable, et donc d'éviter des travaux plus conséquents et plus onéreux par la suite. Ne pas réaliser les travaux au bon moment c'est l'assurance de voir le devis s'envoler d'année en année.

Symptômes d'une façade dégradée

Dans les pathologies sans dégradation du support, les désordres les plus courants sont :

·         pollution urbaine et biologique des façades (mousses et lichens)  ;

·         décollement des peintures de façade ;

·         affadissement des couleurs de façade : changement de couleur des façades lié à la pollution.

Lorsque la façade est plus dégradée les travaux à envisager concernent le plus souvent :

·         l'apparition de fissures et décollement d'enduit façade ;

·         la dégradation des joints des façades ;

·         l'altération de blocs de pierre de façade ;

·         des graffitis ;

·         des efflorescences (traces blanches).

 

Ravalement de façade : des travaux de valorisation du patrimoine

En outre le ravalement préserve et améliore le cadre de vie. D'un point vue économique, un ravalement permet à un immeuble ainsi qu'aux appartements de ne pas se déprécier. Mieux, les logements prennent de la valeur. Il contribue aussi à la mise en valeur du patrimoine local. Aucune ville n'y échappe !

En cas de revente, une façade nettoyée ou restaurée raccourcira à coup sûr les délais de vente. Une belle façade et des menuiseries extérieures en bon état faciliteront la négociation. Même plusieurs années après les travaux.

En revanche une façade dégradée avec une rénovation à engager à court ou moyen terme sont un frein à la vente et la négociation sera plus difficile à mener avec l'acheteur.

Pour l'ensemble de ces raisons, la mise en œuvre d'un ravalement volontaire ou imposé répond à de strictes règles d'autorisations.


 

Les travaux urgents

Les travaux urgents

Les travaux sont urgents quand ils sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, par exemple quand il faut réparer une canalisation collective brusquement crevée ou changer une pièce de la chaudière en panne en plein hiver, ou étayer un mur menaçant de s'écrouler, ou entreprendre la réfection d'une toiture provoquant d'importantes fuites à l'intérieur de l'immeuble...

Attention : si cela est nécessaire pour l'ouverture du chantier, le syndic peut demander une provision aux copropriétaires avant d'avoir pu recueillir leur accord, mais après avoir obtenu celui du conseil syndical. La provision ne doit pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Cependant, même si dans ce cas particulier le syndic peut entreprendre des travaux sans avoir obtenu préalablement l'accord de l'assemblée générale, il doit en informer les copropriétaires par courrier ou par voie d'affichage.

Il doit ensuite convoquer immédiatement une assemblée générale des copropriétaires, afin qu'elle approuve a posteriori les travaux réalisés (article 37 du décret du 17 mars 1967).

Dans ce cas, exceptionnellement, le syndic peut ne soumettre les différents devis aux copropriétaires que le jour même de l'assemblée.

Bon à savoir : si l'assemblée estime que les travaux n'étaient ni urgents ni nécessaires, elle peut refuser de les approuver.

Mais le syndicat doit malgré tout régler les travaux aux entreprises qui les ont réalisés. Pour en obtenir le remboursement, le syndicat doit alors intenter une action en justice contre le syndic.


 

Les travaux d'entretien

Les travaux d'entretien

Sont considérés comme des travaux d'entretien, de réparation et de réfection :

·         soit les parties communes (toiture, gros oeuvre, entrées, escaliers, paliers, cours et canalisations communes, voies d'accès, parcs de stationnement, etc.)

·         soit les éléments d'équipement collectif (chauffage collectif, ascenseurs, etc.).

Les travaux de sécurité des ascenseurs sont un cas particulier.

Les petits entretiens sont laissés à la seule initiative du syndic et c'est tant mieux. En effet, il ne serait pas simple d'avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque fois qu'une ampoule doit être changée dans le hall de l'immeuble !

En revanche, quand les travaux excèdent le cadre normal d'intervention car il s'agit de gros entretiens (réfection d'une toiture, peinture de la cage d'escalier, grosse réparation de la chaudière...), l'assemblée générale doit être sollicitée et se prononcer alors à la majorité simple (article 24 de la loi). Entrent dans cette catégorie tous les travaux de remplacement à l'identique.

Toutefois, il est souvent bien compliqué de différencier les travaux d'entretien indispensables au maintien de l'immeuble en l'état des travaux d'amélioration qui doivent être décidés à une plus forte majorité.

L'entretien des chaudières

L'entretien des chaudières doit obligatoirement être effectué tous les ans par un professionnel qualifié. Il établit une attestation à conserver au moins deux ans par le syndic car elle peut faire l'objet d'un contrôle.

Dans les grands immeubles, si les chaudières ont une très forte puissance (à partir de 400 kW), des contrôles de l'efficacité énergétique et des émissions polluantes doivent par ailleurs être effectués périodiquement par un organisme accrédité sous peine de sanction pénale.

Qui paye les travaux ?

Pour les travaux sur les parties communes, chaque copropriétaire contribue aux dépenses en fonction des tantièmes de propriété attribués à son (ses) lot(s).

Pour les travaux relatifs aux éléments d'équipement collectifs, les dépenses sont réparties en fonction de « l'utilité objective » de ces éléments pour chaque lot. Le copropriétaire est tenu de participer à ces charges dès lors qu'il a la possibilité objective de bénéficier de ces équipements sans tenir compte de l'utilisation effective.

 

Les travaux de copropriété

Les travaux de copropriété

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic. Selon l'importance de ces travaux, ils peuvent tantôt être laissés à la libre initiative du syndic, tantôt faire l'objet d'un vote par les copropriétaires à des majorités différentes selon leur catégorie.

La loi distingue les travaux privatifs et les travaux d'intérêt collectif en fonction de la répartition « parties privatives » et « parties communes » de l'immeuble.

Les travaux privatifs sont réalisés, en principe, par le copropriétaire sur le local privatif.

Le syndicat est, en principe, le seul habilité à réaliser les travaux d'intérêt collectif portant sur les parties communes. On peut distinguer plusieurs catégories de travaux de copropriété :

·         les travaux d'entretien ;

·         les travaux d'amélioration ;

·         les travaux urgents.

La mise en concurrence pour les marchés de travaux

Lorsque les travaux envisagés dépassent un certain montant décidé par l'assemblée générale, le syndic doit faire établir plusieurs devis. Cette mise en concurrence s'impose aussi bien pour les travaux d'entretien que pour les travaux plus importants, car elle s'impose, en réalité, à tous les contrats autres que le contrat de syndic.

Le seuil de montant de travaux à partir duquel le syndic doit obtenir plusieurs devis est fixé par les copropriétaires en assemblée générale. C'est au syndic d'inscrire cette décision à l'ordre du jour.

En outre, certains travaux réalisés dans les parties privatives peuvent modifier les parties communes. Dans ce cas, une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire pour permettre au copropriétaire d'entreprendre ses travaux.


 

Le carnet d'entretien de la copropriété

Le carnet d'entretien de la copropriété

Si le carnet d'entretien ne constitue pas, à proprement parler, un diagnostic, sa consultation donne une image de la tenue -bonne ou mauvaise- de la copropriété. Par ailleurs, lorsqu'il a été réalisé, le carnet d'entretien comprend le diagnostic technique et les diagnostics plomb et amiante.

L'établissement et la tenue du carnet d'entretien

Depuis 2001, le syndic a l'obligation légale d'établir puis de mettre à jour le carnet d'entretien (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Si le syndic ne remplit pas son obligation, il peut voir sa responsabilité engagée par un acquéreur qui n'aurait pas alors acheté en pleine connaissance de cause.

Le contenu du carnet d'entretien

Le carnet d'entretien doit toujours mentionner :

·         l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;

·         l'identité du syndic en exercice ;

·         les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.

Il doit également indiquer, le cas échéant :

·         l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;

·         la référence des contrats d'assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;

·         s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;

·         s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées (le diagnostic plomb par exemple).

La consultation du carnet d'entretien

Au-delà des diagnostics immobiliers remis à l'acheteur lors d'une vente et qui ne concernent que les parties privatives, la consultation du carnet d'entretien permet d'avoir une image de la bonne tenue ou non de la copropriété, des travaux déjà réalisés, de ceux projetés et, a contrario, de ceux qui seront sans doute à effectuer à l'avenir.

Le carnet d'entretien peut être consulté par tout candidat acquéreur qui en fait la demande. Pour cela, il suffit d'en demander copie auprès du vendeur.


 

Le diagnostic amiante dans les parties communes

Le diagnostic amiante dans les parties communes

Largement utilisé pendant de nombreuses années comme isolant, l'amiante s'est révélé cancérigène pour toutes les personnes qui ont été en contact permanent avec ce matériau. Son utilisation a donc été interdite depuis 1997.

Le dépistage dans les parties communes

Pour les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, les propriétaires ont dû procéder à une recherche systématique d'amiante dans les parties communes. Cette recherche est rapportée dans le « dossier technique amiante (DTA) » en possession du syndic et a dû être réalisée au plus tard le 31 décembre 2005. Tous les immeubles concernés doivent donc aujourd'hui avoir été expertisés.

Le diagnostic porte sur les flocages, calorifugeages, faux plafonds et autres matériaux contenant de l'amiante (dalles de sol), à l'intérieur comme à l'extérieur (bardages, conduits en toiture et façade par exemple). S'il révèle la présence d'amiante, il en précise la localisation et son état de conservation.

Une fois réalisé, le dossier technique amiante est tenu à jour par le syndic et intègre les éléments relatifs aux matériaux et produits contenant de l'amiante découverts à l'occasion de travaux ou d'opérations d'entretien. Il doit également être complété lorsque la règlementation évolue, par exemple si elle impose de nouveaux repérages.

Les travaux

Si le dépistage révèle la présence d'un matériau amianté en mauvais état, celui-ci libère spontanément ses fibres dans l'atmosphère. Il est alors indispensable de faire voter et d'entreprendre des travaux de retrait ou de confinement dans les meilleurs délais.

A défaut de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires) peut voir sa responsabilité civile mais aussi pénale mise en jeu.

 

 

La consultation du diagnostic amiante

Tout acheteur est informé du dossier technique amiante puisque sa fiche récapitulative doit être annexée au compromis de vente; celle-ci renseigne sur l'éventuelle présence d'amiante tant dans les parties communes que privatives.

 

Le non-renouvellement du syndic

Le non-renouvellement du syndic

Ne pas renouveler le mandat de votre syndic n'est possible qu'à l'échéance du contrat. Généralement, les mandats sont consentis pour une année, parfois 15 mois mais ne peuvent en aucun cas dépasser 36 mois (article 28 du décret du 17 mars 1967). A vous de vérifier sa durée.

Un mandat ne se renouvelle jamais tacitement. Il faut obligatoirement, avant l'échéance, une décision d'assemblée générale pour décider du sort du syndic. C'est au cours de l'assemblée générale que vous prendrez cette décision à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

La convocation à l'assemblée générale et l'ordre du jour

Quelques semaines avant l'expiration du mandat du syndic, vous recevez un avis de convocation à l'assemblée générale. Vérifiez l'ordre du jour. Généralement, le syndic prévoit toujours son renouvellement mais jamais l'élection d'un nouveau syndic s'il n'est pas réélu. Ce qui se comprend aisément.

Lorsqu'un nouveau syndic est désigné, le syndic en place est automatiquement révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Le jour de l'assemblée

Pour obtenir son renouvellement, le syndic doit obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette majorité n'est pas obtenue, un second vote peut intervenir sur le champ ou ultérieurement.

Lors du second vote, la majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés est suffisante (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette dernière majorité n'est pas obtenue, le syndic n'est pas renouvelé dans ses fonctions. Mais comme vous avez tout prévu, il ne vous reste plus qu'à élire le nouveau syndic au cours de cette même assemblée.

Attention : votre syndic doit convoquer l'assemblée suffisamment tôt. Si la majorité requise n'est pas recueillie lors de la première assemblée, il doit encore être en fonction pour convoquer la deuxième.

Si son mandat est expiré, il n'a plus de pouvoir pour réunir valablement la deuxième assemblée et la copropriété se retrouve alors sans syndic.


 

Les implications du règlement de copropriété

Les implications du règlement de copropriété

Si le règlement de copropriété ne règle pas tout, c'est son articulation avec la loi qui permet d'obtenir les réponses.

La répartition en parties privatives ou en parties communes

A défaut de précision dans le règlement dans la copropriété, pour savoir si une partie est commune ou privative on doit se référer à la loi qui encadre la copropriété.

L'article 2 de cette loi indique que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ».

Les parties communes sont définies par l'article 3 qui précise : « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». Il donne plusieurs exemples de parties réputées communes à défaut de précision dans le règlement de copropriété.

Exemple : votre règlement de copropriété ne précise pas si les stores extérieurs des fenêtres sont des parties communes ou privatives. Les stores ne figurent pas sur la liste des parties communes prévues par l'article 3 de la loi. Il s'agit au contraire d'un équipement réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire. C'est donc une partie privative (article 2 de la loi).

La participation des copropriétaires aux charges communes

Le règlement de copropriété fixe la quote-part attachée à chaque lot, c'est-à-dire la part de charges qui revient à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges suivantes :

·         Les charges générales : ce sont les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Leur quote-part correspond généralement à celle indiquée dans l'état descriptif de division ;

·         Les charges spéciales : ce sont les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun. Elles sont réparties en fonction de l'utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots.

L'usage des lots

Le règlement de copropriété prévoit souvent qu'un immeuble est entièrement affecté à l'usage d'habitation. Cela interdit l'installation d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, mais cela n'empêche pas l'exercice de professions libérales. Pour interdire de telles activités, il faut que le règlement les prohibe expressément.

Exemple : une personne envisage d'acheter un petit logement afin d'en faire le lieu exclusif de son activité commerciale et d'y recevoir ses clients. Si le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive, l'acheteur ne pourra pas utiliser le logement en local d'activité. Il faudrait pour cela recueillir préalablement certaines autorisations administratives ainsi que l'autorisation en assemblée générale de copropriété.

Lorsque l'immeuble comporte des locaux commerciaux, le règlement de copropriété interdit parfois l'exercice de certaines activités pouvant être sources de nuisances comme les commerces d'alimentation ou de restauration.

Si le règlement de copropriété détermine la destination de l'immeuble, il ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires de jouir librement de leur lot privatif. Toute restriction allant contre ce principe serait immanquablement frappée de nullité. Il en serait ainsi des clauses prévoyant par exemple :

·         l'obligation pour un copropriétaire d'obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires pour vendre son lot ;

·         l'obligation de faire exécuter les travaux, dans les parties privatives, par l'entrepreneur de l'immeuble ;

·         l'interdiction d'avoir des animaux domestiques chez vous. Mais vous devez cependant veiller à ce que le ou les animaux détenus ne causent ni dégât à l'immeuble, ni trouble de jouissance à vos voisins !

L'utilisation des parties communes

Le règlement de copropriété organise habituellement les modalités de jouissance des parties communes. Il représente une sorte de règlement intérieur d'immeuble. A ce titre, il y est souvent indiqué qu'il est interdit d'encombrer les parties communes. Il précise aussi les horaires d'ouverture des portes de l'immeuble, les horaires de livraison, les consignes en cas d'incendie, les modalités d'usage de l'ascenseur, etc.


 

Les modalités d'un ravalement de façade

Les modalités d'un ravalement de façade

En principe, les travaux d'entretien et de conservation des parties communes qui n'affectent pas les parties privatives sont décidés à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des votes exprimés des présents ou représentés.

Si le ravalement est décidé après une injonction faite au syndicat des copropriétaires par le maire, c'est la majorité absolue de tous les copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient ou non présents ou représentés, qui est requise (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Si le ravalement apporte une réelle amélioration (nouveaux volets, installation de stores, etc.) ou n'a pour unique but que d'apporter une nouvelle esthétique à l'immeuble, il doit être décidé à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

À noter : Lorsque la question du ravalement est portée à l'ordre du jour d'une assemblée générale, les différents devis d'entreprises ainsi que les documents techniques tels que les avis d'architecte doivent être joints à la convocation. Rappelons que le délai légal de convocation de toute assemblée générale est de 21 jours.

Par nature, un ravalement concerne tant les parties communes que privatives. La façade est une partie commune alors que certains éléments sont qualifiés de privatifs par le règlement de copropriété : fenêtres, garde-corps, barres d'appui, etc. Ce qui peut poser problème. En effet, l'assemblée générale n'a pas vocation à intervenir sur les parties privatives.

Ravalement : qui paie quoi ?

Qu'il soit décidé par les copropriétaires ou imposé par l'administration, le ravalement entre dans la catégorie des charges communes générales puisqu'il s'agit de travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble. Tous les copropriétaires doivent donc y participer en fonction de leurs tantièmes de copropriété. Un copropriétaire ne possédant qu'une place de parking dans un immeuble ne peut donc pas en être dispensé sous prétexte que son lot est en sous-sol.

La pose de l'échafaudage est le poste le plus cher dans un ravalement.

Ravalement : les fenêtres et les balcons 

Habituellement, le ravalement général de l'immeuble porte sur des fenêtres, stores, volets, balcons... Selon les règlements de copropriété, ces éléments peuvent être considérés soit comme parties privatives, soit comme parties communes. Il est donc indispensable de se référer au règlement de copropriété pour connaître la répartition des frais qui en résulte :

·         soit tout est commun et la répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété ;

·         soit ces éléments sont privatifs et le coût des travaux se rapportant aux façades « parties communes » est partagé en fonction des tantièmes et les travaux concernant les huisseries, balcons privatifs sont facturés directement à chaque copropriétaire.

Attention : le règlement peut prévoir que, bien que « parties privatives », la réfection des huisseries, balcons, loggias est à répartir entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux.


 

Les travaux d'amélioration

Les travaux d'amélioration

Sont considérés comme travaux d'amélioration ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l'immeuble, tels un ascenseur, un interphone-digicode, un ravalement important touchant également à l'étanchéité... La décision d'entreprendre de tels travaux doit être prise par les copropriétaires lors d'une assemblée générale.

Vote des travaux d'amélioration

Leur coût est souvent important, c'est pourquoi la loi prévoit une majorité plus importante pour décider de leur mise en œuvre.

Toutefois, la double majorité de l'article 26 qu'il fallait obtenir pour de tels travaux jusqu'au 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi "Alur", n'est plus requise. Désormais, c'est une majorité plus facile à obtenir qui est nécessaire, celle de l'article 25 (loi du 10 juillet 1965). Ce type de décision est donc désormais voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires, afin de permettre que soient adoptées plus facilement les résolutions de travaux d'amélioration. 

Cela signifie que la décision doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble qu'ils soient ou non présents ou représentés.

Toutefois, si la résolution n'obtient pas cette majorité absolue lors du vote, il n'est pas prévu de pouvoir proposer de re-voter cette résolution, cette fois à la majorité simple de l'article 24, même si elle a obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du vote. En effet, cette deuxième chance qui est laissée aux copropriétaires de pouvoir voter une deuxième fois une même résolution à une majorité plus souple est réservée à certains travaux, mais pas à ceux comportant transformation, addition ou amélioration.

Lorsque des travaux d'amélioration sont décidés par l'assemblée générale, chacun est obligé de participer aux dépenses correspondantes, et ce proportionnellement à l'avantage qu'il en tire ou plus simplement au prorata de ses tantièmes.

Toutefois, les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision peuvent demander un paiement échelonné des travaux.

Paiement échelonné des travaux

Les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision de travaux peuvent obtenir un échelonnement des paiements sur dix ans. Il s'agit des copropriétaires opposants ou abstentionnistes et des copropriétaires absents et non représentés.

La demande de cet échelonnement doit être notifiée au syndic dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale ayant décidé des travaux concernés.

Les copropriétaires doivent donc en faire la demande soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par télécopie avec récépissé adressé au syndic.

Le copropriétaire qui paie les travaux de manière échelonnée verse chaque année un dixième de sa quote-part. Si la copropriété a emprunté pour financer les travaux, les annuités incluent les intérêts d'emprunt.

En revanche, si le syndicat n'a pas contracté d'emprunt, le copropriétaire verse chaque année un dixième de sa quote-part augmentée du taux de l'intérêt légal de l'année en cours.


 

Le déroulement de l'assemblée générale

Le déroulement de l'assemblée générale

Le déroulement de l'assemblée générale

A leur arrivée, les copropriétaires signent une feuille de présence. Ils élisent ensuite le président de l'assemblée qui supervise les débats, ainsi que d'éventuels scrutateurs. Puis les questions sont soumises aux copropriétaires qui les votent selon les règles de majorité préétablies.

Si un copropriétaire arrive en retard ou part avant la fin de la séance, les heures d'arrivée et de départ doivent être consignées sur la feuille de présence.

• Qui vote à l'assemblée générale de copropriété ?

Tous les copropriétaires, qu'ils soient titulaires d'une cave ou d'un grand appartement, ont un droit d'accès aux assemblées générales de copropriété. Les participants, pour exercer leur droit de vote, doivent donc justifier d'un titre de propriété sur un lot de copropriété. Quand un bien a plusieurs propriétaires, un seul d'entre eux va prendre part au vote.

Qui vote quand les copropriétaires sont mariés ?

Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté, ils se mettent d'accord avant l'assemblée pour qu'un seul d'entre eux vote, même s'ils viennent ensemble à la réunion. En revanche, si l'un d'eux possède un bien propre (qu'il a, par exemple reçu en héritage), lui seul peut voter. Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation, c'est à l'époux propriétaire du lot de voter.

Qui vote si le bien est en indivision, ou partagé entre un nu-propriétaire et un usufruitier ?

La propriété d'un lot est parfois partagée entre plusieurs personnes. C'est le cas, en particulier lorsqu'un lot de copropriété est détenu  :

• • par des indivisaires  : c'est le cas, par exemple, quand un couple achète un logement sans être ni marié ni pacsé et que les acheteurs ne prévoient pas de montage juridique particulier, ils achètent donc le bien en indivision. Chacun possède une quote-part indivise du bien. C'est aussi le cas des biens que reçoivent conjointement les héritiers. Chacun d'eux possède alors une quote-part indivise avec les autres héritiers d'un même bien.

• • par un nu-propriétaire et un usufruitier : il s'agit d'un démembrement de propriété. C'est le cas, par exemple, lorsqu'un parent fait donation de la nue-propriété à son enfant et en conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien. Ce qui lui permet de louer le bien et de conserver les loyers.

Dans ces deux cas, les propriétaires doivent désigner un «  mandataire  » pour assister et voter à l'assemblée.

Important : Un copropriétaire dispose toujours du droit de se faire représenter lors d'une assemblée générale. Il doit dans ce cas rédiger un mandat écrit en indiquant de préférence le nom du mandataire qui votera en votre nom.

• L'ordre du jour d'une assemblée générale

Les copropriétaires réunis en assemblée doivent se prononcer sur toutes les questions portées à l'ordre du jour et exclusivement sur celles figurant sur la convocation.

Assez régulièrement les copropriétaires sont sollicités sur des questions ne figurant pas à l'ordre du jour, le plus souvent en fin de réunion. Dans ce cas, l'assemblée générale ne peut qu'en discuter, mais jamais prendre de décisions sur ces questions.

• Les majorités requises lors d'une assemblée générale

Les décisions sont votées à des majorités plus ou moins larges selon leur importance.

Article 24  : les plus courantes (travaux d'entretien) sont prises à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires qui sont présents ou représentés. Par conséquent, les abstentions ne sont pas prises en compte dans le calcul des majorités, et les copropriétaires absents ou non représentés ne sont pas considérés comme opposants.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a abaissé à la majorité de l'article 24 bon nombre de décisions qui relevaient de l'article 25. Il s'agit essentiellement des travaux à la préservation de la santé et de la sécurité physique de ses occupants : les travaux rendus obligatoires, exécution de travaux à faire dans le cadre d'opérations de restaurations immobilières, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par la modification législative et réglementaire, décisions d'engager un diagnostic technique général (DTG)

A noter : Avant l'intervention de la loi ALUR les travaux d'entretien passaient à l'article 24 faute de relever d'une autre majorité. Désormais, ils relèvent directement de cette majorité.

Article 25  : La majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents ou représentés. Les décisions qui doivent être prises à cette majorité sont énumérées pour la plupart à l'article 25 (par exemple la désignation et révocation du syndic, l'autorisation pour certains copropriétaires à effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, tous les travaux comportant transformation, addition ou amélioration (apport loi ALUR).

A savoir : Lorsque l'assemblée des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Attention ! Ces dispositions ne sont pas applicables aux décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ainsi qu'aux décisions concernant la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau.

Article 26  : Les décisions les plus importantes du syndicat sont prises à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers de voix (par exemple aliénation parties communes ou modification du règlement de copropriété). La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a abaissé les seuils de majorité et la plupart des opérations qui relevaient de la majorité de l'article 26 (il s'agit principalement de tous les travaux comportant transformation, addition ou amélioration) relèvent désormais de la majorité absolue de l'article 25.

L'unanimité  : Toutes les décisions entraînant une modification des conditions de jouissance des parties privatives ne peuvent être prises qu'à l'unanimité (par exemple la suppression d'une installation de chauffage collectif).

• Le procès-verbal d'assemblée générale

Lorsque l'assemblée générale délibère et prend les décisions inscrites à l'ordre du jour, le secrétaire (le syndic) doit établir un procès-verbal des décisions. Le procès-verbal indique le résultat des votes sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour ainsi que le nom et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et de ceux qui se sont abstenus.

Le procès-verbal d'assemblée générale doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier aux copropriétaires défaillants ou opposants dans les deux mois de la tenue de l'assemblée.

A savoir : La loi ALUR autorise la notification électronique, avec l'accord exprès des copropriétaires. Nous sommes dans l'attente d'un décret. A suivre !


 

Location : Honoraires de location


Plafonds des honoraires de location des agences

 

 

Les honoraires facturés par une agence immobilière lors de la location d'un logement sont plafonnés par la loi ALUR. Voici les frais maximum à la charge du locataire.

 

Honoraires du propriétaire

Les honoraires et frais facturés au propriétaire restent librement fixés. Les plafonds Alur ne concernent que les honoraires facturés au locataire.

Frais de location

En outre, ces plafonds n'interviennent que pour les frais liés à la mise en location d'un bien immobilier.

 

Partage des frais

La Loi Alur pose plusieurs principes :

·         La rémunération de l’agent immobilier plus généralement du professionnel concerné (gestionnaire de biens, notaire, etc.), est à la charge exclusive du propriétaire-bailleur.

·         Les frais liés à la visite du bien, à la constitution du dossier, à la rédaction du contrat de location (bail) et à l’état des lieux d’entrée sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

·         La part payée par le locataire ne peut pas dépasser celle du propriétaire.

·         Les frais payés par le locataire sont plafonnés en fonction de la surface et de la zone géographique.

 

Plafonds des honoraires

Les frais de location définis ci-dessus payés par le locataire ne peuvent pas dépasser les plafonds suivants.

·         3 € / m2 pour l'établissement de l'état des lieux d'entrée

·         et pour les autres types de frais (hors état des lieux) :

·         12 €/m2 dans les zones au marché locatif très tendu (zone Abis Duflot et PTZ)

·         10 €/m2 dans les zones au marché locatif tendu (communes où s'applique l'encadrement Duflot des loyers et la taxe sur les logements vacants, hors zone Abis)

·         8 €/ m2 dans les autres zones.


 

Les diagnostics obligatoires dans vos parties communes

Les diagnostics obligatoires dans vos parties communes

Pour vendre ou louer votre logement vous devez faire établir des diagnostics immobiliers. Mais savez-vous que les parties communes font elles aussi l'objet de certaines expertises ? Amiante, plomb mais aussi diagnostic technique ont été le plus souvent réalisés. Un carnet d'entretien doit également être établi et mis à jour. Explications.

Par souci de santé publique (amiante, plomb) et d'information de l'acheteur (diagnostic technique, carnet d'entretien), les parties communes des copropriétés sont expertisées. Ces documents sont utiles aux copropriétaires occupants mais aussi et surtout aux candidats acquéreurs.

Vous envisagez de faire une offre d'achat : il est fortement recommandé de s'intéresser à ces divers documents qui informent utilement sur l'état de l'immeuble et éclairent la décision d'achat.

Enfin, d'ici le 1er janvier 2017, un diagnostic de performance énergétique « collectif » (DPE « collectif ») doit être est réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Toutefois, pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et dont le permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, c'est un « audit énergétique » qui doit être réalisé avant 2017.
Une fois le DPE « collectif » ou l'audit énergétique réalisé, le syndicat des copropriétaires peut décider de réaliser des travaux d'économies d'énergie. Le syndic procède alors à la mise en concurrence d'entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis recueillis, soit d'un plan de travaux d'économies d'énergie, soit d'un contrat de performance énergétique.


 

Modification du règlement de copropriété

Modification du règlement de copropriété

La modification du règlement de copropriété ne peut être faite qu'avec l'accord des copropriétaires. La question doit en être portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui décident alors à la majorité requise.

Un vote pour modifier le règlement

Les copropriétaires doivent statuer à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Ce vote peut modifier la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes mais pas la destination des parties privatives ni leurs conditions d'utilisation. De même, l'assemblée générale statuant à la double majorité ne peut modifier la répartition des charges, sauf si ce changement est la conséquence de travaux, d'acquisition ou de vente de parties communes régulièrement décidés par l'assemblée générale.

Tout autre changement nécessite une décision prise à l'unanimité.

La mise en conformité du règlement

La quasi-totalité des copropriétés sont pourvues de règlements, mais ceux-ci sont parfois anciens, et donc pas à jour des textes intervenus depuis la loi du 10 juillet 1965. Pour permettre de décider facilement de les mettre à jour, les copropriétaires peuvent en soumettre la décision à l'assemblée générale à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi). Initialement limitée dans le temps, cette faculté est désormais pérennisée afin d'encourager les copropriétaires à mettre à jour leur règlement.

Bon à savoir : cette adaptation des règlements de copropriété n'est pas obligatoire. Les copropriétaires concernés ont donc intérêt à veiller à ce que cette question soit portée à l'ordre du jour.


 

Maître d'œuvre

Il s'agit du professionnel ou de l'entreprise (bureau d'études, constructeur, architecte, ingénieur,...) qui s'occupe de la conception d'un projet immobilier, dirige et surveille les travaux et vérifie si les bâtiments construits sont conformes aux engagements contractuels.
 

Maître d'ouvrage

C'est le particulier ou la société (SCI, investisseur) qui réunit les fonds nécessaires à la construction de son projet. Il peut ensuite choisir un maître d'oeuvre qui s'occupera de la conception du projet, de la direction et de la surveillance des travaux.
 

Mandat exclusif

Vous pouvez confier à un seul agent immobilier l'exclusivité de la vente pensant que cela l'incitera à faire davantage d'efforts (publicité, visites...) pour trouver un acquéreur dans les plus brefs délais. Sachez cependant que le mandat exclusif doit être limité dans le temps. Au bout de trois mois, ce dernier peut être résilié à tout moment, quelle que soit la durée fixée au départ, à condition de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de quinze jours. Le mandat exclusif vous interdit de traiter directement avec un acheteur, même s'il s'agit de l'un de vos proches. Si vous dérogiez, l'agence pourrait vous réclamer des dommages et intérêts.
 

Mandat simple

Il vous permet de confier votre bien à plusieurs agences tout en vous réservant la possibilité de conclure vous-même la vente avec un acheteur que vous aurez trouvé par vos propres moyens.
 

Nue-propriété

Il s'agit du droit de propriété portant sur un immeuble dont la jouissance appartient à un tiers (l'usufruitier). Le nu-propriétaire possède les murs et doit effectuer les gros travaux. Il acquiert en principe la pleine propriété de l'immeuble au jour du décès de l'usufruitier. Mais il peut préalablement décider de céder sa nue-propriété.
 

Offre d'achat

L'offre d'achat contient le prix proposé par l'acheteur, et souvent un délai de validité, généralement d'une ou deux semaines, au terme duquel elle devient caduque. Depuis le 1er juin 2001, est interdite, sous peine de nullité, toute offre d'achat assortie du versement d'une somme d'argent par l'acheteur. L'acheteur est engagé dès lors que son offre et les conditions qu'elle contient sont acceptées par le propriétaire vendeur : on considère qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, le contrat étant ainsi formé. L'acheteur ne peut alors librement renoncer à l'acquisition sans engager sa responsabilité contractuelle, et risquer de se voir réclamer des dommages et intérêts, à moins bien sur de faire valoir, le cas échéant, la non-réalisation d'une condition suspensive qui aurait été prévue dans l'offre.
 

P.O.S.

Plan d'occupation des sols : Décisions d'urbanisme fixant la destination des lieux, compte tenu de leur situation géographique (le PLU remplace le POS).
 

Prêt à taux révisable

Il est destiné à faciliter l'acquisition ou l'amélioration de la résidence principale de l'emprunteur. Les conditions d'attribution du prêt à taux 0% ont été fixées de manière stricte afin de limiter le nombre de bénéficiaires et d'éviter que le coût global de cette mesure ne soit trop important.
 

Prêt Accession Sociale (P.A.S.)

Prêt dont le taux d'intérêt est référencé sur un indice qui évolue en fonction des facteurs économiques financiers, boursiers ou monétaires. Généralement, les crédits à taux révisables offrent un taux de départ plus attractif que les crédits à taux fixe.
 

Prêt in fine

C'est un prêt dont l'emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute sa durée. A la dernière échéance, l'emprunteur rembourse le capital d'un seul coup. Ce prêt est obligatoirement associé à un produit de capitalisation comme, par exemple, un produit d'assurance-vie.
 

Privilège de prêteur de deniers (P.P.D.)

Sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Le privilège ne peut garantir, contrairement à l'hypothèque, que les sommes utilisées pour acquérir le bien immobilier. Par conséquent, lorsque l'opération immobilière comprend, outre l'acquisition, des travaux à effectuer dans le bien, le prêteur doit prendre une hypothèque complémentaire pour garantir les sommes destinées à financer ces travaux.
 

Partage du prix de vente suite à l'achat d'une partie commune

Partage du prix de vente suite à l'achat d'une partie commune

Le procès-verbal de l'assemblée générale. Dès que la majorité requise est atteinte, vous devenez aux yeux de la copropriété nouvellement propriétaire. Le procès-verbal est obligatoirement notifié aux copropriétaires défaillants ou opposants dans les deux mois de la tenue de l'assemblée. Cette décision devient définitive après un délai de deux mois, délai pendant lequel les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester la décision en justice.

Le procès-verbal est ensuite déposé par le syndic au rang des minutes du notaire. Le notaire rédige l'acte de vente entre le syndicat des copropriétaires et le particulier. Ensuite, il établit le modificatif du règlement de copropriété, joint le nouvel état descriptif de division. Le notaire fait ensuite publier l'opération à la Conservation des hypothèques. La vente est réellement réalisée à partir de ce moment.

Répartition du prix de vente d'une partie commune

C'est le syndic qui, en sa qualité d'administrateur de la copropriété, va percevoir le prix de vente. Celui-ci est alors réparti entre tous les copropriétaires, y compris l'acquéreur, au prorata de leurs tantièmes de copropriété, si la partie vendue est commune à tous les copropriétaires. Le prix va, au contraire, être réparti entre les copropriétaires à qui cette partie appartenait, si elle n'était partie commune qu'à certains. La répartition se fera alors de manière proportionnelle selon les tantièmes de copropriété (la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic).

Evaluation du prix d'une partie commune

Point sans doute le plus délicat, l'évaluation du prix de cette partie commune n'obéit à aucune règle particulière. Aussi, pour estimer sa valeur, vous devez tenir compte du prix du marché, de la situation de l'immeuble, de l'état du bien, mais aussi de la plus-value que peut générer cet ajout à votre logement. N'oubliez pas que vous allez avoir à convaincre cette assemblée d'accepter votre prix. Par ailleurs, ne négligez pas de prendre l'avis du syndic, du conseil syndical, et de sonder les copropriétaires pour ajuster le prix de ce lot.


 

Quelles autorisations pour ravaler ?

Quelles autorisations pour ravaler ?

Depuis la réforme des autorisations administratives du 1er octobre 2007, le ravalement ne nécessite plus l'obtention d'un permis de construire mais doit faire l'objet d'une simple déclaration préalable en mairie, que le ravalement soit décidé à l'initiative des copropriétaires ou sur injonction du maire.

Ravalement : des couleurs imposées

Peinture de façade. Afin d'assurer l'harmonie des couleurs dans la commune, le plan local d'urbanisme (PLU) peut imposer de strictes conditions de couleurs, d'aspects ou de texture dans la réalisation du ravalement de façade. De même, si le plan local d'urbanisme est silencieux, la décision du maire ordonnant le ravalement peut imposer des règles d'esthétique.

Les échafaudages, la voirie et les voisins

Très souvent l'installation nécessite d'empiéter sur le domaine public, une autorisation d'échafaudage est obligatoire. Il faut en faire la demande auprès des services de police ou de voirie de la commune. Il se peut aussi que les échafaudages gênent les voisins. Toutefois, vous pouvez empiéter sur la propriété voisine pour réaliser le ravalement de votre immeuble à condition que :

·         les travaux soient indispensables ;

·         il soit impossible de faire autrement que de passer par la propriété voisine ;

·         la gêne occasionnée ne soit pas disproportionnée à l'intérêt des travaux eux-mêmes ;

·         le voisin soit indemnisé (réponse ministérielle du 3 mars 1980).

Le ravalement des immeubles d'exception

Les Bâtiments de France : un passage obligé. Le ravalement des immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des monuments historiques nécessite des autorisations supplémentaires.

Les immeubles classés monuments historiques n'échappent pas à cette réglementation. La déclaration préalable pour réaliser les travaux est soumise à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Les immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques sont aussi concernés.

Toutefois, leur ravalement est subordonné à permis de construire et non à simple déclaration préalable et ce après avis donné par l'architecte des Bâtiments de France.


 

Révoquer le syndic de copropriété

Révoquer le syndic de copropriété

La révocation ne peut intervenir qu'au cours d'une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent soit attendre l'assemblée annuelle, soit demander à ce que soit tenue une assemblée spéciale.

Demander à son syndic de convoquer une assemblée générale afin de mettre à l'ordre du jour sa révocation risque de s'avérer sans effet.

Si le syndic ne tient pas compte de votre demande, le conseil syndical ou un (ou plusieurs) copropriétaire(s), représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, peuvent demander au syndic de convoquer l'assemblée (article 8 du décret du 17 mars 1967).

Cette demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit préciser les questions devant être inscrites à l'ordre du jour, à savoir la révocation du syndic et la nomination de son remplaçant.

Si le syndic ne répond pas à cette demande, le président du conseil syndical pourra valablement convoquer ladite assemblée une fois qu'il aura envoyé une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) restée lettre morte plus de huit jours.

Toutefois, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si son président ne fait pas le nécessaire, vous pouvez, en tant que copropriétaire, provoquer judiciairement ladite assemblée après l'envoi d'une nouvelle mise en demeure restée sans effet. Vous vous adresserez alors au président du tribunal de grande instance statuant en référé (procédure d'urgence) pour qu'il vous autorise à convoquer l'assemblée générale.

Des motifs légitimes et sérieux indispensables

Les faits reprochés doivent être suffisamment graves ou répétés pour justifier la révocation. Mieux vaut avoir en main les preuves des griefs que vous lui reprochez car vous aurez à en justifier en assemblée.

Ont été reconnus comme des motifs légitimes de révocation d'un syndic :

·         le fait de ne pas exécuter les décisions prises en assemblée générale ;

·         le fait de ne pas avoir fait le nécessaire pour recouvrer les impayés, ayant ainsi porté gravement atteinte à la copropriété ;

·         les fautes de gestion.

Une révocation abusive ouvre droit à des dommages et intérêts au profit du syndic.

La révocation requiert un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A défaut de l'obtenir, une seconde assemblée peut statuer à la majorité des seuls copropriétaires présents ou représentés.

Avant de prévoir la révocation, n'omettez pas de faire un sondage auprès des autres copropriétaires afin de vous assurer que la majorité d'entre eux souhaite réellement se séparer du syndic.

Et comme pour le non-renouvellement, si la révocation vous semble acquise, pensez à contacter plusieurs syndics afin de préparer la succession.

Les effets de la révocation du syndic

Lors du déroulement de l'assemblée, lorsque la majorité a été atteinte, le syndic doit quitter la salle. Il est remplacé immédiatement par celui que vous désirez mettre en place.

La nomination de ce dernier se fera à la même majorité que celle qui a permis de destituer votre ancien syndic.


 

Risque d'accessibilité au plomb

L'état des risques est une expertise consistant à identifier les revêtements contenant du plomb et à décrire leur état de détérioration. Il précise aussi la concentration en plomb. Cet état doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou d'achat ou du contrat réalisant ou constatant la vente. Un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble : - affecté en tout ou partie à l'habitation, - construit avant le 1er janvier 1948, - et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par un arrêté du préfet du département.
 

Servitudes

Le droit de propriété a des limites que l'on appelle servitudes. La servitude est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire d'un immeuble. Chaque propriétaire devra la respecter. Il pourra en profiter ou en supporter les conséquences.
 

S.H.O.B. : Surface hors oeuvre brute

La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses (Source : CIRA, centres interministériels de renseignements administratifs).
 

S.H.O.N. : Surface hors oeuvre nette

C'est la surface de plancher d'une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagé en vue du stationnement des véhicules.
 

Sous Seing privé

Se dit d'un acte signé sans l'intervention d'un notaire. Un avant-contrat ou compromis de vente rédigé par un agent immobilier et ratifié sous seing privé est valable. Mais la vente définitive doit obligatoirement être constatée par un acte authentique, établi par notaire.
 

Taux effectif global (T.E.G.)

Taux intégrant tous les coûts nécessaires à l'obtention et à la réalisation du crédit:Taux d'intérêt nominal, incidence des frais de dossier, de la commission d'ouverture, des primes d'assurance obligatoires…
 

Taxe d'habitation

Elle est due en principe par tout occupant d'un logement meublé, que ce soit en qualité de propriétaire ou de locataire et vivant dans le logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
 

Taxe foncière

Elle est due par la personne propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. En cas de vente de l'immeuble, le vendeur et l'acquéreur peuvent prévoir dans l'acte de vente le partage de cet impôt entre eux.
 

Un ravalement de façade imposé tous les dix ans

Un ravalement de façade imposé tous les dix ans

« Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. » C'est ce qu'indiquent les articles L. 132-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation qui traitent du ravalement et qui le rendent obligatoire au moins tous les dix ans sur injonction faite au propriétaire par le maire.

A savoir : Dans les immeubles situés en copropriété, c'est le syndic qui reçoit l'injonction et qui se charge ensuite d'en informer l'ensemble des copropriétaires par courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception.

Cette décision doit cependant être motivée en tenant compte de l'état réel de l'immeuble ainsi que de son environnement. Cette réglementation est applicable à Paris ainsi que dans les communes listées par les préfets. Par ailleurs, dans la capitale, des mesures particulières s'appliquent.

Ravalement : les pouvoirs du maire

Quand un ravalement doit être effectué, le maire en fait alors injonction au propriétaire.

Si dans les six mois qui suivent cette injonction, le propriétaire ne réagit pas, le maire peut décider de prendre un arrêté pour imposer le ravalement. Cet arrêté fait sommation, c'est-à-dire qu'il ordonne au propriétaire de réaliser ce ravalement dans un délai précis. Ce délai ne peut excéder un an.

Ravalement : des travaux d'office en cas de refus du propriétaire

Si le propriétaire ou la copropriété s'obstinent à refuser de faire ravaler leur immeuble, le maire a la possibilité, en saisissant préalablement le président du tribunal de grande instance, de faire exécuter ces travaux d'office. Ces travaux d'office seront bien entendu aux frais du ou des propriétaires récalcitrants.

Dans ce cas, c'est la commune qui avance les fonds et qui se fait rembourser par la suite par le propriétaire ou la copropriété.

Important : refuser d'effectuer un ravalement de façade qui a été ordonné par le maire peut coûter très cher. L'article L152-11 du Code de la construction et de l'habitation prévoit à l'encontre des propriétaires récalcitrants une amende de 3.750 €, qui peut aller jusqu'à 7.500 € dans le cadre d'une récidive.


 

Vices apparents

Défauts ou malfaçons constatés lors de la réception de l’ouvrage. Ces défectuosités peuvent être constatées à l’œil nu.
 

Vices cachés

Défauts indécelables par un examen normal de l’ouvrage.
 

ZONE TENDUE : Liste des villes

Liste complète des villes classées en zone tendue

Ain - 01

  • Beauregard
  • Beynost
  • Dagneux
  • Fareins
  • Ferney-Voltaire
  • Frans
  • Jassans-Riottier
  • La Boisse
  • Massieux
  • Messimy-sur-Saône
  • Miribel
  • Misérieux
  • Montluel
  • Neyron
  • Ornex
  • Parcieux
  • Prévessin-Moëns
  • Reyrieux
  • Saint-Bernard
  • Saint-Didier-de-Formans
  • Saint-Genis-Pouilly
  • Saint-Maurice-de-Beynost
  • Sainte-Euphémie
  • Sergy
  • Thoiry
  • Toussieux
  • Trévoux

Alpes-Maritimes - 06

  • Antibes
  • Antibes
  • Aspremont
  • Auribeau-sur-Siagne
  • Beaulieu-sur-Mer
  • Beausoleil
  • Berre-les-Alpes
  • Biot
  • Cabris
  • Cagnes-sur-Mer
  • Cannes
  • Cannes (06400)
  • Cannes - Carnot
  • Cannes - La Californie
  • Cannes - La Croisette
  • Cannes - Le Suquet
  • Cannes - Palm Beach
  • Cantaron
  • Cap-d'Ail
  • Carros
  • Castagniers
  • Castellar
  • Châteauneuf-Grasse
  • Châteauneuf-Villevieille
  • Colomars
  • Contes
  • Drap
  • Èze
  • Falicon
  • Gattières
  • Golfe-Juan
  • Gorbio
  • Gourdon
  • Grasse
  • Grasse (06130)
  • Île Saint-Honorat
  • Île Sainte-Marguerite
  • Îles de Lérins
  • Juan-les-Pins
  • La Bocca (06150)
  • La Colle-sur-Loup
  • La Gaude
  • La Roquette-sur-Siagne
  • La Trinité
  • La Turbie
  • Le Bar-sur-Loup
  • Le Cannet
  • Le Rouret
  • Le Tignet
  • Magagnosc (06520)
  • Mandelieu-la-Napoule
  • Menton
  • Mouans-Sartoux
  • Mougins
  • Nice
  • Nice (06000)
  • Nice (06100)
  • Nice (06200)
  • Nice (06300)
  • Opio
  • Pégomas
  • Peymeinade
  • Plascassier (06130)
  • Roquebrune-Cap-Martin
  • Roquefort-les-Pins
  • Saint-André-de-la-Roche
  • Saint-Jean-Cap-Ferrat
  • Saint-Jeannet
  • Saint-Laurent-du-Var
  • Saint-Paul-de-Vence
  • Saint-Roman de Bellet
  • Sainte-Agnès
  • Spéracèdes
  • Théoule-sur-Mer
  • Tourrette-Levens
  • Tourrettes-sur-Loup
  • Valbonne
  • Vallauris
  • Vence
  • Villefranche-sur-Mer
  • Villeneuve-Loubet

Bouches-du-Rhône - 13

  • Aix-en-Provence
  • Aix-en-Provence (13090)
  • Aix-en-Provence (13100)
  • Allauch
  • Archipel du Frioul
  • Arles
  • Arles (13200)
  • Aubagne
  • Auriol
  • Beaurecueil
  • Berre-l'Étang
  • Biver
  • Bouc-Bel-Air
  • Cabriès
  • Cadolive
  • Calas
  • Carro
  • Ceyreste
  • Châteauneuf-le-Rouge
  • Châteauneuf-les-Martigues
  • Éguilles
  • Entressen
  • Fos-sur-Mer
  • Fuveau
  • Gardanne
  • Gémenos
  • Gignac-la-Nerthe
  • Gréasque
  • Istres
  • Istres (13800)
  • L'Albaron
  • La Bouilladisse
  • La Ciotat
  • La Couronne
  • La Destrousse
  • La Penne-sur-Huveaune
  • Lavéra
  • Le Logis Neuf
  • Le Tholonet
  • Les Milles
  • Les Pennes-Mirabeau
  • Luynes
  • Marignane
  • Marseille
  • Marseille 10e
  • Marseille 11e
  • Marseille 12e
  • Marseille 13e
  • Marseille 14e
  • Marseille 15e
  • Marseille 16e
  • Marseille 1er
  • Marseille 2e
  • Marseille 3e
  • Marseille 4e
  • Marseille 5e
  • Marseille 6e
  • Marseille 7e
  • Marseille 8e
  • Marseille 9e
  • Martigues
  • Martigues
  • Mas-Thibert
  • Meyreuil
  • Mimet
  • Miramas
  • Peynier
  • Peypin
  • Plan-de-Cuques
  • Port-de-Bouc
  • Puyricard
  • Raphèle-les-Arles
  • Rognac
  • Roquevaire
  • Rousset
  • Saint-Chamas
  • Saint-Marc-Jaumegarde
  • Saint-Mitre-les-Remparts
  • Saint-Savournin
  • Saint-Victoret
  • Salin-de-Giraud
  • Septèmes-les-Vallons
  • Simiane-Collongue
  • Trets
  • Velaux
  • Venelles
  • Vitrolles

Charente-Maritime - 17

  • Angoulins
  • Aytré
  • Châtelaillon-Plage
  • Dompierre-sur-Mer
  • La Rochelle
  • Lagord
  • Nieul-sur-Mer
  • Périgny
  • Puilboreau
  • Salles-sur-Mer

Corse-du-Sud - 2A

  • Ajaccio
  • Ajaccio (20000)
  • Ajaccio (20090)
  • Mezzavia

Haute-Corse - 2B

  • Bastia
  • Bastia (20200)
  • Bastia (20600)
  • Biguglia
  • Brando
  • Erbalunga
  • Furiani
  • Miomo
  • Pietranera
  • San-Martino-di-Lota
  • Santa-Maria-di-Lota
  • Ville-di-Pietrabugno

Gard - 30

  • Fourques

Haute-Garonne - 31

  • Aucamville
  • Aussonne
  • Auzeville-Tolosane
  • Auzielle
  • Balma
  • Beaupuy
  • Beauzelle
  • Belberaud
  • Blagnac
  • Brax
  • Bruguières
  • Castanet-Tolosan
  • Castelginest
  • Castelmaurou
  • Cépet
  • Colomiers
  • Cornebarrieu
  • Cugnaux
  • Daux
  • Deyme
  • Eaunes
  • Escalquens
  • Fenouillet
  • Fonbeauzard
  • Frouzins
  • Gagnac-sur-Garonne
  • Gratentour
  • L'Union
  • La Salvetat-Saint-Gilles
  • Labarthe-sur-Lèze
  • Labastide-Saint-Sernin
  • Labège
  • Lacroix-Falgarde
  • Lapeyrouse-Fossat
  • Launaguet
  • Lauzerville
  • Léguevin
  • Lespinasse
  • Mervilla
  • Mondonville
  • Montberon
  • Montrabé
  • Muret
  • Péchabou
  • Pechbonnieu
  • Pechbusque
  • Pibrac
  • Pin-Balma
  • Pins-Justaret
  • Pinsaguel
  • Plaisance-du-Touch
  • Pompertuzat
  • Portet-sur-Garonne
  • Quint-Fonsegrives
  • Ramonville-Saint-Agne
  • Roques
  • Roquettes
  • Rouffiac-Tolosan
  • Saint-Alban
  • Saint-Geniès-Bellevue
  • Saint-Jean
  • Saint-Jory
  • Saint-Loup-Cammas
  • Saint-Orens-de-Gameville
  • Saint-Sauveur
  • Seilh
  • Seysses
  • Toulouse
  • Toulouse (31000)
  • Toulouse (31100)
  • Toulouse (31200)
  • Toulouse (31300)
  • Toulouse (31400)
  • Toulouse (31500)
  • Tournefeuille
  • Vieille-Toulouse
  • Vigoulet-Auzil
  • Villate
  • Villeneuve-Tolosane

Gironde - 33

  • Ambarès-et-Lagrave
  • Arcachon
  • Artigues-près-Bordeaux
  • Arveyres
  • Bassens
  • Baurech
  • Bègles
  • Blanquefort
  • Bonnetan
  • Bordeaux
  • Bordeaux (33000)
  • Bordeaux (33100)
  • Bordeaux (33200)
  • Bordeaux (33300)
  • Bordeaux (33800)
  • Bouliac
  • Bruges
  • Cadarsac
  • Cadaujac
  • Cambes
  • Camblanes-et-Meynac
  • Canéjan
  • Carbon-Blanc
  • Carignan-de-Bordeaux
  • Cazaux
  • Cénac
  • Cenon
  • Cestas
  • Eysines
  • Fargues-Saint-Hilaire
  • Floirac
  • Gradignan
  • Gujan-Mestras
  • Izon
  • La Hume
  • La Teste-de-Buch
  • Langoiran
  • Latresne
  • Le Bouscat
  • Le Haillan
  • Le Pian-Médoc
  • Le Taillan-Médoc
  • Le Teich
  • Le Tourne
  • Léognan
  • Lestiac-sur-Garonne
  • Lignan-de-Bordeaux
  • Lormont
  • Martignas-sur-Jalle
  • Martillac
  • Mérignac
  • Montussan
  • Nérigean
  • Paillet
  • Parempuyre
  • Pessac
  • Pompignac
  • Pyla-sur-Mer
  • Quinsac
  • Saint-Aubin-de-Médoc
  • Saint-Caprais-de-Bordeaux
  • Saint-Jean-d'Illac
  • Saint-Loubès
  • Saint-Médard-d'Eyrans
  • Saint-Médard-en-Jalles
  • Saint-Quentin-de-Baron
  • Saint-Sulpice-et-Cameyrac
  • Saint-Vincent-de-Paul
  • Sainte-Eulalie
  • Sallebœuf
  • Tabanac
  • Talence
  • Tresses
  • Vayres
  • Villenave-d'Ornon
  • Yvrac

Hérault - 34

  • Assas
  • Balaruc-le-Vieux
  • Balaruc-les-Bains
  • Castelnau-le-Lez
  • Clapiers
  • Fabrègues
  • Frontignan
  • Frontignan Plage
  • Gigean
  • Grabels
  • Jacou
  • Juvignac
  • La Peyrade
  • Lattes
  • Lavérune
  • Le Crès
  • Montbazin
  • Montferrier-sur-Lez
  • Montpellier
  • Montpellier (34000)
  • Montpellier (34070)
  • Montpellier (34080)
  • Montpellier (34090)
  • Pérols
  • Poussan
  • Prades-le-Lez
  • Saint-Clément-de-Rivière
  • Saint-Gély-du-Fesc
  • Saint-Jean-de-Védas
  • Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
  • Saussan
  • Sète
  • Teyran
  • Vendargues
  • Villeneuve-lès-Maguelone

Isère - 38

  • Beaucroissant
  • Biviers
  • Bresson
  • Brignoud
  • Champ-sur-Drac
  • Charnècles
  • Chasse-sur-Rhône
  • Chirens
  • Claix
  • Col de Porte
  • Corenc
  • Coublevie
  • Domène
  • Échirolles
  • Eybens
  • Fontaine
  • Fontanil-Cornillon
  • Froges
  • Gières
  • Grenoble
  • Grenoble (38000)
  • Grenoble (38100)
  • Jarrie
  • La Buisse
  • La Murette
  • La Pierre
  • La Tronche
  • Le Champ-près-Froges
  • Le Pont-de-Claix
  • Le Versoud
  • Meylan
  • Moirans
  • Montbonnot-Saint-Martin
  • Murianette
  • Noyarey
  • Poisat
  • Pommiers-la-Placette
  • Réaumont
  • Renage
  • Rives
  • Saint-Blaise-du-Buis
  • Saint-Cassien
  • Saint-Égrève
  • Saint-Ismier
  • Saint-Jean-de-Moirans
  • Saint-Martin-d'Hères
  • Saint-Martin-le-Vinoux
  • Saint-Nazaire-les-Eymes
  • Sassenage
  • Seyssinet-Pariset
  • Seyssins
  • Varces-Allières-et-Risset
  • Venon
  • Veurey-Voroize
  • Villard-Bonnot
  • Voiron
  • Voreppe
  • Vourey

Landes - 40

  • Saint-André-de-Seignanx
  • Saint-Martin-de-Seignanx
  • Tarnos

Loire-Atlantique - 44

  • Basse-Goulaine
  • Batz-sur-Mer
  • Beautour
  • Bouaye
  • Bouguenais
  • Carquefou
  • Couëron
  • Donges
  • Guérande
  • Haute-Goulaine
  • Indre
  • La Baule-Escoublac
  • La Chapelle-sur-Erdre
  • La Montagne
  • Le Croisic
  • Le Pouliguen
  • Les Sorinières
  • Montoir-de-Bretagne
  • Nantes
  • Nantes (44000)
  • Nantes (44100)
  • Nantes (44200)
  • Nantes (44300)
  • Orvault
  • Pont-Saint-Martin
  • Pornichet
  • Port-Saint-Père
  • Rezé
  • Saillé
  • Saint-Aignan-Grandlieu
  • Saint-André-des-Eaux
  • Saint-Herblain
  • Saint-Jean-de-Boiseau
  • Saint-Léger-les-Vignes
  • Saint-Marc-sur-Mer
  • Saint-Nazaire
  • Saint-Sébastien-sur-Loire
  • Sainte-Luce-sur-Loire
  • Sautron
  • Thouaré-sur-Loire
  • Trignac
  • Vertou

Nord - 59

  • Anstaing
  • Avelin
  • Baisieux
  • Bondues
  • Bousbecque
  • Capinghem
  • Chéreng
  • Comines
  • Croix
  • Emmerin
  • Englos
  • Euralille
  • Faches-Thumesnil
  • Forest-sur-Marque
  • Gruson
  • Hallennes-lez-Haubourdin
  • Halluin
  • Haubourdin
  • Hellemmes-Lille
  • Hem
  • La Madeleine
  • Lambersart
  • Lannoy
  • Leers
  • Lesquin
  • Lezennes
  • Lille
  • Lille (59000)
  • Lille (59800)
  • Linselles
  • Lomme
  • Lompret
  • Loos
  • Lys-lez-Lannoy
  • Marcq-en-Barœul
  • Marquette-lez-Lille
  • Mons-en-Barœul
  • Mouvaux
  • Neuville-en-Ferrain
  • Noyelles-lès-Seclin
  • Pérenchies
  • Prémesques
  • Quesnoy-sur-Deûle
  • Ronchin
  • Roncq
  • Roubaix
  • Sailly-lez-Lannoy
  • Saint-André-lez-Lille
  • Santes
  • Seclin
  • Sequedin
  • Templemars
  • Toufflers
  • Tourcoing
  • Tressin
  • Vendeville
  • Verlinghem
  • Villeneuve-d'Ascq
  • Villeneuve-d'Ascq (59491)
  • Villeneuve-d'Ascq (59493)
  • Villeneuve-d'Ascq (59650)
  • Wambrechies
  • Wasquehal
  • Wattignies
  • Wattrelos
  • Wervicq-Sud
  • Willems

Oise - 60

  • Allonne
  • Beauvais
  • Goincourt
  • Tillé

Pyrénées-Atlantiques - 64

  • Ahetze
  • Anglet
  • Arbonne
  • Arcangues
  • Ascain
  • Bassussarry
  • Bayonne
  • Béhobie
  • Biarritz
  • Bidart
  • Biriatou
  • Boucau
  • Ciboure
  • Guéthary
  • Hendaye
  • Jatxou
  • Lahonce
  • Larressore
  • Mouguerre
  • Saint-Jean-de-Luz
  • Saint-Pierre-d'Irube
  • Urcuit
  • Urrugne
  • Urrugne (64122)
  • Ustaritz
  • Villefranque

Bas-Rhin - 67

  • Achenheim
  • Bischheim
  • Eckbolsheim
  • Eschau
  • Fegersheim
  • Hœnheim
  • Illkirch-Graffenstaden
  • Lampertheim
  • Lingolsheim
  • Lipsheim
  • Mittelhausbergen
  • Mundolsheim
  • Niederhausbergen
  • Oberhausbergen
  • Oberschaeffolsheim
  • Ostwald
  • Plobsheim
  • Reichstett
  • Schiltigheim
  • Souffelweyersheim
  • Strasbourg
  • Strasbourg (67000)
  • Strasbourg (67100)
  • Strasbourg (67200)
  • Vendenheim
  • Wolfisheim

Rhône - 69

  • Albigny-sur-Saône
  • Ambérieux
  • Anse
  • Arnas
  • Belmont-d'Azergues
  • Brignais
  • Brindas
  • Bron
  • Cailloux-sur-Fontaines
  • Caluire-et-Cuire
  • Champagne-au-Mont-d'Or
  • Chaponnay
  • Chaponost
  • Charbonnières-les-Bains
  • Charly
  • Charnay
  • Chassagny
  • Chasselay
  • Chassieu
  • Chazay-d'Azergues
  • Civrieux-d'Azergues
  • Cogny
  • Collonges-au-Mont-d'Or
  • Communay
  • Corbas
  • Couzon-au-Mont-d'Or
  • Craponne
  • Crépieux-la-Pape
  • Curis-au-Mont-d'Or
  • Dardilly
  • Décines-Charpieu
  • Denicé
  • Dommartin
  • Écully
  • Feyzin
  • Fleurieu-sur-Saône
  • Fontaines-Saint-Martin
  • Fontaines-sur-Saône
  • Francheville
  • Genas
  • Genay
  • Givors
  • Gleizé
  • Grézieu-la-Varenne
  • Grigny
  • Irigny
  • Jarnioux
  • La Mulatière
  • La Tour-de-Salvagny
  • Lacenas
  • Lachassagne
  • Lentilly
  • Les Chères
  • Liergues
  • Limas
  • Limonest
  • Lissieu
  • Loire-sur-Rhône
  • Lozanne
  • Lucenay
  • Lyon
  • Lyon 1er
  • Lyon 2e
  • Lyon 3e
  • Lyon 4e
  • Lyon 5e
  • Lyon 6e
  • Lyon 7e
  • Lyon 8e
  • Lyon 9e
  • Marcilly-d'Azergues
  • Marcy
  • Marcy-l'Étoile
  • Marennes
  • Messimy
  • Meyzieu
  • Millery
  • Mions
  • Montagny
  • Montanay
  • Morancé
  • Neuville-sur-Saône
  • Orliénas
  • Oullins
  • Pierre-Bénite
  • Pommiers
  • Pouilly-le-Monial
  • Rillieux-la-Pape
  • Rochetaillée-sur-Saône
  • Saint-Cyr-au-Mont-d'Or
  • Saint-Didier-au-Mont-d'Or
  • Saint-Fons
  • Saint-Genis-Laval
  • Saint-Genis-les-Ollières
  • Saint-Jean-des-Vignes
  • Saint-Priest
  • Saint-Romain-au-Mont-d'Or
  • Saint-Romain-en-Gier
  • Saint-Symphorien-d'Ozon
  • Sainte-Consorce
  • Sainte-Foy-lès-Lyon
  • Sathonay-Camp
  • Sathonay-Village
  • Sérézin-du-Rhône
  • Simandres
  • Solaize
  • Soucieu-en-Jarrest
  • Taluyers
  • Tassin-la-Demi-Lune
  • Ternay
  • Thurins
  • Vaugneray
  • Vaulx-en-Velin
  • Vénissieux
  • Vernaison
  • Villefranche-sur-Saône
  • Villeurbanne
  • Vourles

Haute-Savoie - 74

  • Allinges
  • Ambilly
  • Amphion-les-Bains
  • Annecy
  • Annecy-le-Vieux
  • Annemasse
  • Anthy-sur-Léman
  • Archamps
  • Argonay
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