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Agence immobilière à VILLENEUVE D ASCQ, achat et vente d'appartement, maison, terrain à Lille, Villeneuve d'Ascq et dans la région lilloise

08/08/2017 : Libérer votre logement loué pour l'habiter

Libérer votre logement loué pour l’habiter vous-même ou loger vos proches est un scénario envisageable. A condition de vous conformer à un certain nombre d’obligations prévues par la loi.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

  • le congé pour occuper soi-même le logement (« Congé pour reprise »),
  • le congé pour vente,
  • le congé pour motif légitime et sérieux. Cependant, pour récupérer votre bien, vous devrez respecter la loi à la lettre et informer votre locataire dans les délais. À défaut, le bail est reconduit automatiquement pour la durée du bail initial (en général 3 ans).

Attendre la fin du bail

Pensez à informer le locataire en place de votre intention six mois minimum avant la fin du bail. Ecrite, cette décision doit spécifier le congé pour reprise. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou encore par huissier. Le « congé pour reprise » signifie que, une fois libéré, le bien servira à vous loger, et/ou à loger votre conjoint, vos ascendants ou vos descendants.

A noter :

Si vous donnez congé à votre locataire afin que votre logement soit occupé par vous-même ou par l’un des membres de votre famille, il doit alors être occupé à titre de résidence principale.

06/03/2017 : Créer une copropriété

Créer une copropriété

Il convient dans un premier temps de définir le champ d'application du statut de la copropriété avant d'envisager les situations où il est exclu.

Champ d'application du statut de copropriété

Si vous êtes propriétaire d'un bien que vous souhaitez diviser et vendre en lots (appartements, commerces, garages, caves, etc.) : attention ! Vous allez donner naissance à une copropriété. Vous serez donc obligé de faire établir un « état descriptif de division ». La division se fera en « lots » comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A l'issue de la division, un règlement de copropriété devra être rédigé. En effet, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent être établis préalablement à toute vente d'un lot en copropriété. De plus, si l'immeuble est construit depuis plus de quinze ans, un diagnostic technique doit impérativement être réalisé avant toute mise en copropriété.

Si vous possédez un immeuble divisé en plusieurs unités d'habitation, dont vous êtes le seul propriétaire : vous n'êtes pas soumis au régime de la copropriété.

Si vous êtes propriétaire d'une maison divisée en deux dans le sens de la hauteur et formant deux logements séparés ayant chacun une entrée distincte, construits sur un sol dont la propriété appartient respectivement à chacun des propriétaires : vous n'êtes pas dans une copropriété.

Exceptions au statut de la copropriété

Les immeubles collectifs sont en principe soumis au statut de la copropriété. Cependant, la loi prévoit quelques exceptions. Pour que l'immeuble puisse être mis en copropriété, encore faut-il que son état ne soit pas défectueux et qu'il ne présente pas de danger pour ses occupants.

Ainsi, ne peuvent être mis en copropriété les immeubles :
  • déclarés insalubres, frappés d'un arrêté de péril ou d'une interdiction d'habiter ;
  • qui n'ont pas fait l'objet d'un diagnostic amiante ;
  • construits avant 1948 et qui n'ont pas fait l'objet d'un contrôle de la présence de plomb ;
  • comportant, pour le quart au moins de leur superficie totale, des logements loués ou occupés en catégorie IV de la loi de 1948 ;
  • dont la division a pour conséquence de créer des locaux d'habitation dont la superficie et le volume habitable sont inférieurs à 14 m² et à 33 m³. Ou celle qui entraîne la création de locaux dépourvus d'une installation en eau potable, d'une installation d'évacuation d'eaux usées ou d'un accès au courant électrique ;
  • de grande hauteur (IGH), qui n'ont pas obtenu un avis favorable des autorités compétentes en matière de sécurité.

06/03/2017 : Etat descriptif de division

L'état descriptif de division

L'état descriptif de division doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.


Constitue un lot , Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc), et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.)

Chaque lot doit être identifié par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis.

Lorsque le lot dont il s'agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l'indication de l'escalier, de l'étage, de l'emplacement dans l'étage et par l'indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments.

Les lots font l'objet d'un numérotage continu dans une série unique à partir de l'unité. Lorsque l'immeuble est constitué par plusieurs bâtiments ou corps de bâtiments, les lots peuvent faire l'objet d'un numérotage continu dans des séries successives affectées à chacun d'eux à partir de nombres séparés par des intervalles convenables.

Dans tout état descriptif de division établi après la suppression d'un état descriptif antérieur, le numérotage des lots ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués.

L'état descriptif de division est résumé obligatoirement dans un tableau comportant les colonnes suivantes :

  1. Numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ;
  2. Bâtiment ;
  3. Escalier ;
  4. Etage ;
  5. Nature du lot ;
  6. Quote-part des parties communes.

Toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif de division, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif.

Les numéros de lots résultant d'un état descriptif de division ou de tout document analogue transcrit ou publié, ainsi que la quote-part des parties communes incluse dans chaque lot, lorsque cette quote-part est déterminée, sont attribués de façon définitive.

L'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble par contre l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des lots intéressées par la modification.

Texte extrait de l'article 71 Titre II, Chapitre II du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

06/03/2017 : Règlement de copropriété

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires.

Le règlement de copropriété est obligatoire.

Il s'agit d'un document écrit qui définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble au niveau pratique et juridique.

Règles de vie pratique

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment :

  • les conditions de jouissance des parties privatives : autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires...
  • les conditions d'utilisation des parties communes : usage (garage, local à vélo...), jouissance exclusive de certaines parties, horaires d'ouvertures de certains locaux...
  • la destination de l'immeuble : usage d'habitation (clause d'habitation bourgeoise par exemple), usage professionnel ou usage mixte, limites éventuelles à certaines activités...

Règles de gestion juridique

Le règlement de copropriété détermine l'organisation de la copropriété sur le plan juridique, notamment :

  • la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
  • les règles relatives à l'administration des parties communes,
  • l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs).

La remise du règlement de copropriété est obligatoire en cas de vente ou de location d'un appartement.

06/03/2017 : Règlement de copropriété (suite)

Vente

Le règlement de copropriété doit être remis à l'acquéreur d'un bien en copropriété préalablement à la signature de l'acte de vente.

location

Le propriétaire d'un appartement est tenu de communiquer à son locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :

  • la destination de l'immeuble,
  • la jouissance et l'usage des parties privatives et communes,
  • ainsi que la quote-part de charges liée l'appartement loué.

Duplicata

Que vous soyez propriétaire ou locataire, une copie du règlement de copropriété peut vous être remise par le service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques) si vous ne parvenez pas à l'obtenir autrement.

06/03/2017 : Application du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété s'impose aux habitants et aux copropriétaires de l'immeuble. Le syndic est responsable de son application.

Personnes concernées

Sont tenus de respecter le règlement de copropriété :

  • les copropriétaires de l'immeuble
  • les locataires de l'immeuble

À défaut, ils engagent leur responsabilité à l'égard des membres de la copropriété.

Responsabilités

Il appartient au syndic d'assurer l'exécution du règlement de copropriété.

Dès lors qu'il est informé d'une infraction, il doit mettre en demeure tout copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété, de le respecter.

En cas de trouble manifestement illicite (vente de stupéfiants par exemple), le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance. Dans ce cas, l'aval des copropriétaires n'est pas nécessaire.

  Attention :

si la personne qui contrevient au règlement de copropriété est locataire, la responsabilité du copropriétaire-bailleur peut être engagée s'il n'agit pas pour faire cesser les troubles.

Saisine du juge

En cas de violation du règlement de copropriété, le tribunal de grande instance peut être saisi par :

  • le syndicat des copropriétaire,
  • le syndic s'il y est autorisé par une décision de l'assemblée générale (majorité simple de l'article 24),
  • n'importe quel copropriétaire.

Dans tous les cas, un constat d'huissier est nécessaire pour faire constater l'infraction au règlement de copropriété.

06/03/2017 : Pré état daté

Pré-état daté à fournir à l'acheteur

29 Avril 2015 - La loi Alur a renforcé l'information de l'acheteur qui s'apprête à acquérir un logement ou tout autre bien situé dans un immeuble en copropriété. Des documents sur la situation financière de la copropriété et celle du vendeur sont à lui fournir. Or la loi Alur ne précise pas où trouver ces informations, ni de quand elles doivent être datées. Pour permettre aux vendeurs et aux syndics de s'y retrouver, une réponse ministérielle apporte un éclairage utile sur ces deux points. En revanche, rien n'est dit sur la rémunération du syndic lorsqu'il se charge de fournir ce document.

 

L'ensemble des informations financières à fournir par le vendeur résultent d'un document comptable prévu par la loi Alur, une sorte de « pré-état daté ». Le plus souvent, ce document est établi et, par conséquent, facturé par le syndic. On peut croire que ce document fait double emploi avec l'état daté, qui existe depuis une dizaine d'années, et qui impose déjà la remise à l'acheteur d'informations sur la situation financière de la copropriété et du vendeur. Ce n'est pas le cas, car les informations à fournir interviennent à deux moments distincts de la transaction.

Le ministère du Logement a par ailleurs précisé que les informations financières à fournir à l'acheteur résultant de la loi Alur ne créent pas un nouveau document comptable, puisqu'il s'agit, en réalité, d'annexer au compromis de vente des informations dont les copropriétaires vendeurs disposent déjà.

Copropriété : informations financières à fournir à l'acheteur

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, les informations suivantes doivent être fournies à l'acheteur pour le renseigner sur la situation financière de la copropriété :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
  • l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

La nouveauté, c'est que ces informations doivent être portées à la connaissance de l'acheteur dès la signature du compromis de vente, afin, qu'il puisse acheter le lot de copropriété en toute connaissance de cause ! Ces informations doivent donc être annexées au compromis de vente.

Où trouver les informations financières à fournir à l'acheteur ?

Une réponse ministérielle du 16 septembre 2014 vient préciser ce point en indiquant que tout copropriétaire est en possession de ces informations, car elles peuvent être obtenues à partir de documents dont l'établissement est déjà rendu obligatoire par la réglementation en vigueur puisqu'il s'agit :

  • des annexes comptables que le syndic établit selon des règles qui se sont imposées aux comptes du syndic en 2005 et qui font parties des annexes à la convocation à l'assemblée générale que reçoivent les copropriétaires ;
  • de l'état daté qui existe déjà : il est à fournir à l'acheteur au moment de la vente, c'est-à-dire au moment de la signature de l'acte de vente définitif, environ trois mois après avoir signé le compromis de vente. Il devrait être modifié pour y intégrer les nouvelles dispositions relatives au fonds de travaux ;
  • des documents comptables que le syndic doit établir selon les dispositions prévues par la loi qui régit la copropriété, comme par exemple la comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.

Informations financières à fournir à l'acheteur : quelle date ?

En ne précisant pas la date à laquelle ces informations financières doivent être établies, la loi Alur a laissé un vide juridique qui a été comblé par la ministre du Logement. Elle répond clairement à cette question : la date d'établissement de ces différentes informations comptables est celle du document comptable dont elle est issue.

Ainsi :

  • les informations relatives au montant des charges courantes et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente et celles relatives à l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs sont datées de la clôture du dernier exercice comptable précédent la vente ;
  • les informations relatives aux sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur et les informations relatives au fonds de travaux résultent de l'état daté et sont à la date de ce document.

Qui doit établir le nouveau « pré-état daté » ?

La loi Alur ne précise pas qui doit établir le document contenant les informations financières prévu par la loi Alur. Et le ministère du Logement reste également muet sur ce point dans sa réponse du 16 septembre. Ce sont les syndics qui se chargent de fournir ce document baptisé par la pratique « pré-état daté ».

Mais rien n'empêche les copropriétaires vendeurs diligents d'effectuer eux-mêmes la recherche des informations financières à fournir à leur acheteur parmi les documents qu'ils ont reçus du syndic.

Toutefois, pour obtenir en temps utile, c'est-à-dire dès le compromis de vente, les informations pour le compléter, ils ont besoin de l'état daté qui, lui, n'est à fournir que quelques mois plus tard pour la vente par le syndic. Il faudrait par conséquent qu'ils demandent cet état daté à leur syndic plus tôt, afin de pouvoir en exploiter le contenu dès le compromis de vente !

Et l'état daté ? Ce document existe déjà depuis une dizaine d'années. Le décret de 2004 qui l'a créé précise bien qu'il est à établir obligatoirement par le syndic. Contrairement aux nouvelles informations financières à fournir dès la promesse de vente, l'état daté est à fournir au moment de la vente définitive. Elle a lieu en moyenne trois mois après la signature du compromis de vente.

Les syndics peuvent-ils facturer le pré-état daté ?

Les syndics sont le plus souvent sollicités par les vendeurs et leur notaire pour établir le pré-état daté. Ils ont intégré la préparation de ce document dans la liste des prestations particulières qu'ils sont susceptibles de facturer aux copropriétaires. Pour connaître le montant auquel l'état daté leur sera facturé à l'occasion de la vente de leur lot, les vendeurs se reportent au mandat de syndic qu'ils ont reçu avec la dernière convocation à l'assemblée générale appelée à élire le syndic de leur immeuble, car toute prestation particulière doit y être indiquée avec son coût. Mais quid du pré-état daté ?

Un nouveau contrat de syndic va s'imposer aux syndics qui seront élus ou renouvelés dans leur fonction à compter du 1er juillet 2015. Son contenu a été fixé par le décret du 26 mars 2015. Mais il ne contient rien sur la facturation possible du "pré-état daté" qui ne fait pas partie de la liste, pourtant exhaustive, des prestations particulières que le syndic est susceptible de facturer aux copropriétaires ... un vide juridique qui va laisser les syndics de copropriété dans une impasse délicate !

06/03/2017 : Modification du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut être modifié avec l'accord des copropriétaires à l'issue d'un vote en assemblée générale.

Les règles de vote varient selon la nature de la modification.

Répartition des charges

La répartition des charges définie dans le règlement de copropriété est modifiable à l'unanimité des copropriétaires, sauf si la modification est nécessaire suite à un vote autorisant :

  • la réalisation de travaux,
  • l'achat d'une partie privative,
  • la vente d'une partie commune,
  • le changement d'usage d'une partie privative

Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible :

  • à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l'achat ont été votés,
  • ou à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) dans le cadre d'un changement d'usage d'une partie privative.

Destination de l'immeuble

Si la modification du règlement de copropriété porte sur la destination de l'immeuble, l'unanimité des copropriétaires est requise.

C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive visant à permettre l'exercice d'une profession libérale.

Jouissance, usage et administration des parties communes

Si la modification du règlement de copropriété touche aux conditions de jouissance, à l'usage ou à l'administration des parties communes, la double majorité (dite majorité de l'article 26) est obligatoire.

Il s'agit de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires, représentant au moins les 2/3 des voix.

Mise à jour

La modification d'un règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec la réglementation en vigueur est possible à la majorité simple (majorité des voix exprimées).

29/11/2016 : Immobilier : les Français ne se passent pas des agences

Si les trois quarts des Français tentent leur chance en postant des annonces sur des sites Internet ou des magazines à destination des particuliers, seule une vente sur cinq aboutit par ce canal.

Un cas d'école: un homme veut vendre son bien immobilier en «direct», par un réseau de mise en relation entre particuliers, pour éviter les commissions des agences immobilières. Mais l'annonce reste plusieurs semaines, les visites peu nombreuses, et le prix se tasse. Au final, il se tourne vers une agence, qui lui vend sa maison, au prix de marché - souvent moins cher que ce qu'il pensait-, dans un délai raisonnable. Une situation largement évoquée dans la presse immobilière et les émissions de télévision sur les ventes d'appartements et de maisons, qui semble avoir servi d'exemple: selon une étude* réalisée pour MeilleursAgents.com par l'Université Paris Dauphine et l'Ifop, si les trois quarts des Français tentent leur chance en postant des annonces sur des sites Internet ou des magazines à destination des particuliers, seule une vente sur cinq aboutit par ce canal.

D'après l'étude, que ce soit pour vendre ou pour acheter, il est en réalité coûtume de passer à la fois par des agences de mise en relation directe et par des agences immobilières: c'est le cas de 69% des Français. Et au final, «la grande majorité des transactions (68%) est réalisée par l'intermédiaire d'agences immobilières», constate Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com. À regret: «Cela montre à quel point les gens n'ont pas compris la valeur ajoutée qu'apporte un agent immobilier: cela veut dire qu'encore maintenant, les Français ne justifient pas les commissions perçues par les agents. En réalité, ils se mettent en concurrence avec elles, et mettent les agences en concurrence entre elles en leur confiant à chacune des mandats simples», déplore le PDG.

Le mandat exclusif plus efficace

Côté vendeurs, seuls 5% d'entre eux tentent leur chance uniquement via des réseaux de particuliers. Mais, parmi ceux qui passent par une agence immobilière, 85% signent un mandat simple, contre 15% pour un mandat exclusif. Pour autant, l'étude de MeilleursAgents.com souligne que le premier cas permet de conclure 60% des transactions, contre 40% en exclusivité. «Ces chiffres prouvent que pour un acheteur ou un vendeur, ce qui compte, c'est de choisir avec le plus grand discernement le bon professionnel, et d'imposer des garanties fortes», confie Sébastien de Lafond, ajoutant qu'il est indispensable d'instaurer une relation de confiance avec lui.

Côté acheteurs, moins d'un Français sur six ne scrute que les annonces de particuliers à particuliers, et un tiers délègue totalement ses recherches aux agences immobilières. Finalement, ce sont 26 achats sur 100 qui se sont conclus en direct. Contre 79, sur 100 qui ont transité par des agences.

17/11/2016 : Crédit immobilier : encore des baisses !

Crédit immobilier : encore des baisses de taux en octobre 2016 !

03 Octobre 2016 - Les taux immobiliers n'en finissent plus de baisser ! Après cinq ans de recul ininterrompu, ils ont encore perdu 0,10% en septembre 2016. Et ça va continuer en octobre : les banques profitent d'un argent très bon marché pour s'arracher de nouveaux clients à grand renfort de rabais sur les tarifs de leurs prêts au logement.

Cinq ans de plongeon ! En novembre 2011, le taux immobilier moyen culmine à près de 4% selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Fin septembre 2016, il tombe à 1,41 % (chiffres données hors assurance). Sur vingt ans, la moyenne est passée de 3,55% en janvier 2013 à 1,75% en aout 2016 et 1,60% en septembre d’après le courtier Empruntis.com. Une dégringolade qui alimente le buzz. A tel point qu’elle suscite « un phénomène inconnu jusqu’alors : l’attentisme quant aux taux d’intérêt », estime Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Il semblerait en effet que ne de nombreux particuliers attendent de nouvelles baisses pour se lancer dans un projet immobilier. Font-ils les bons calculs ? Faut-il anticiper de nouveaux reculs ou craindre une hausse en octobre 2016 ?

Crédit immobilier : trois ans de baisse des taux d'intérêt

  Septembre 2014 Septembre 2015 Septembre 2016
 Prêt sur quinze ans 2,55% 2,30% 1,45%
 Prêt sur vingt ans 2,80% 2,55% 1,60%
 Prêt sur vingt-cinq ans 3,35% 2,90% 1,90%

Taux moyen hors assurance. Source : Empruntis.com

Tous unis pour des taux bas. Sur le front macro-économique, l’horizon est dégagé. En inondant le marché de capitaux quasi gratuits, la Banque centrale européenne (BCE) donne aux banques les moyens d’accorder des prêts à des taux particulièrement bas. Une politique accommodante qui va durer au moins jusqu’au printemps 2017 et sans doute toute l’année prochaine. De son côté, le taux de l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT) passe de 0,21 à 0,13% entre le 1er et le 30 septembre 2016. « Les banques n’achètent pas des OAT pour fabriquer des prêts mais elles se servent de leurs taux comme repères pour établir leurs barèmes », explique Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. Donc, si l’on se fie à ces indicateurs, les taux ne sont pas prêts de remonter.

Appel à la modération. Certains indices laissent toutefois penser que les barèmes des banques pourraient se stabiliser dans les prochaines semaines, marquant ainsi la fin de la baisse. Des institutions comme le Haut Conseil de stabilité financière ou la Banque de France estiment que les marges des banques sur les crédits au logement ne sont pas assez élevées. Ce qui fragiliserait les prêteurs en cas de remontée future des indices financiers et/ou de changement de politique de la BCE. Un « risque de taux » pointé au printemps dernier par le Comité de Bâle, l’instance qui régule le système bancaire européen. Les prêteurs entendent-ils ces appels à la prudence ? Vont-ils miser sur la sécurité et remonter leurs barèmes ?

Banques cherchent clients. « La clé, c’est la politique commerciale des banques », répond Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis.com. Leur stratégie actuelle : « elles cherchent à séduire de nouveaux clients en accordant des crédits immobiliers à des taux ultra-bas. » Les premiers barèmes reçus par les courtiers en octobre 2016 confirment la tendance. Pourquoi cette frénésie ? « Les banques consolident leurs fonds propres avec les dépôts apportés par ces nouveaux clients pour satisfaire aux règles prudentielles édictées par le Comité de Bâle », analyse Ludovic Huzieux. « Elles pourront par la suite les équiper en assurances, services et autres placements pour reconstituer leurs marges. »

 Les meilleurs taux pour les meilleurs dossiers

 10 ans 0,70%
 15 ans 0,90%
 20 ans 1,08%
 25 ans 1,25%

Taux bruts hors assurances pour un excellent dossier au 03/10/2016. Source : Meilleurtaux.com

Grande braderie sur le crédit. La concurrence actuelle est d’autant plus féroce que les banques n’ont plus qu’un mois pour atteindre leurs ambitieux objectifs commerciaux de 2016. Résultat : les barèmes n’ont plus guère de sens. « Alors que le taux immobilier moyen sur vingt ans hors assurances tourne actuellement autour de 1,60%, il est assez facile de décrocher un taux à 1,30 ou 1,40% pour un dossier standard », indique Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez le courtier Vousfinancer.com. Et puis certains prêteurs, mal positionnés en août et en septembre, comptent bien revenir dans la course aux clients. Ils devraient réajuster leurs conditions pour rester compétitifs. De quoi pousser les moyennes d’octobre mais aussi de novembre 2016 à la baisse…

Obtenir le meilleur taux. Si les banques cherchent des clients, elles traquent tout particulièrement les bons dossiers. Jeunes à bon potentiel professionnel, couples aisés voire familles qui présentent suffisamment de gage de sécurité peuvent obtenir des conditions hors du commun, comme le montrent ces exemples fournis par le courtier Meilleurtaux.com. En Corrèze, un couple gagnant 3.500 € net par mois a décroché un prêt sur 25 ans à 1,10% hors assurances. Un couple de Bretons qui n’avait pratiquement pas d’apport mais qui percevait 6.000 € par mois a obtenu un taux de 1% hors assurances pour son crédit sur 22 ans. Selon les courtiers, les meilleurs profils sur vingt ans peuvent emprunter à… 0,90% toujours hors assurances !

11/10/2015 : Immobilier : quelles sont les règles de majorité en cas d’indivision ? En savoir

Gérer un bien immobilier en indivision n’est pas chose aisée, car la plupart des décisions prises doivent obtenir l’aval des indivisaires, selon des règles de majorité qui diffèrent selon le type d’acte engagé.


Si vous souhaitez, par exemple, réaliser des travaux de réfection de la toiture, souscrire un contrat d’assurance pour le logement et, plus globalement, mener des menus travaux nécessaires à la conservation du bien, l’accord des autres indivisaires n’est pas obligatoire.

En revanche, les actes dits d’administration (réalisation de travaux, gestion confiée à un tiers…) requièrent la majorité des 2/3 des droits indivis.

Des règles de procédure strictes

Restent enfin les actes de disposition, c’est-à-dire les décisions qui influent directement sur le sort du bien (vente, conclusion et renouvellement des baux, mise en place d’une hypothèque…).
Dans ce cas, la règle de l’unanimité des indivisaires s’applique.
Toutefois le législateur a atténué la rigidité de cette règle.
Ainsi les indivisaires représentant les 2/3 des droits indivis peuvent vendre des biens mobiliers à condition que le produit de cette vente permette d’acquitter les charges d’indivision.

Surtout, ils peuvent (toujours s’ils représentent les 2/3 des droits) « forcer » la vente du bien immobilier.

Cette procédure n’a rien d’automatique, elle est encadrée par des règles de procédure strictes et nécessite une autorisation judiciaire.

Jean Dugor (notaire à Auray - Morbihan) Article dans " LE MONDE "

10/10/2015 : Calcul de Rentabilité de votre investissement

La rentabilité brute :


Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Le calcul est le suivant :

Taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12)
                                            ____________________
                                            Prix d’acquisition du bien

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

La rentabilité nette de frais et charges :

Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.

Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué aux prix du marché ou pour le valoriser.

La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux.

Le calcul est le suivant :

Taux de rentabilité nette =
100 x (loyer mensuel x 12) - Taxe foncière - Charges non récupérables - Frais de gestion ______________________________________________________________________ Prix d’acquisition du bien

Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de frais et charges sont :

• La taxe foncière (un mois de loyer environ, soit à peu près 8 % des loyers annuels)
. Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic
• Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important)
• Les travaux d’entretien courants
• Plus les frais de gestion et les assurances éventuelles loyers impayés.

La rentabilité nette :

Elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien…) ou des travaux de réhabilitation.

C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur.

Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas. En effet, des revenus en moins (retraite, chômage…) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité (plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’économie sera importante par exemple).

Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes.

Cependant, le niveau de rentabilité d’un logement ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif.

En effet, même si le logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d’autres avantages, comme celui de loger des membres de sa famille ou servir de résidence secondaire, et il permet surtout de se constituer un patrimoine.

De plus, le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’éventuelle plus value pouvant être réalisée dans le cas d’une revente du bien.

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